>> 浙商證券-房地產(chǎn)及物管行業(yè)周報(bào)2023年W8：不動(dòng)產(chǎn)私募基金落地，短期內(nèi)市場(chǎng)回溫趨勢(shì)已成-230226
| 上傳日期： |
2023/2/26 |
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| 1874KB |
| 格式： |
pdf 共28頁(yè) |
來(lái)源： |
浙商證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
楊凡 |
| 行業(yè)名稱(chēng)： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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政策面：證監(jiān)會(huì)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，多地房貸利率下限進(jìn)一步下調(diào)。中央：1）國(guó)資委：做好企業(yè)債務(wù)、房地產(chǎn)、金融等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控，牢牢守住不發(fā)生重大風(fēng)險(xiǎn)的底線(xiàn)；2）央行、銀保監(jiān)會(huì)：圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系；3）證監(jiān)會(huì)：新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類(lèi)別，并采取差異化的監(jiān)管政策，以期進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專(zhuān)業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，滿(mǎn)足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。各地：需求側(cè)：1）沈陽(yáng)、常州等城市放松甚至取消購(gòu)房限制；2）寧波著力打造住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的“寧波模式”；3）揚(yáng)州、日照、徐州等城市通過(guò)優(yōu)化公積金貸款業(yè)務(wù)、首套房企稅補(bǔ)貼、調(diào)整首套房貸款利率等政策刺激購(gòu)房需求，其中揚(yáng)州、徐州下調(diào)房貸利率下限至3.8%。
基本面：本周市場(chǎng)回溫?zé)岫瘸掷m(xù)，新房、二手房市場(chǎng)同環(huán)比均有所上升。本周30大中城市商品房成交面積311萬(wàn)平，環(huán)比+21.38%，同比+6.43%。新房市場(chǎng)分線(xiàn)城市來(lái)看，本周二三線(xiàn)城市同環(huán)比均上升，一線(xiàn)城市環(huán)比微降。18城二手房成交面積194萬(wàn)平，環(huán)比+17.9%，同比+86.7%。二手房市場(chǎng)分線(xiàn)城市來(lái)看，本周各線(xiàn)城市環(huán)比均上升，二三線(xiàn)城市同比增速上升。
板塊行情：本周SW房地產(chǎn)上漲0.94%，房地產(chǎn)跑贏大盤(pán)0.28pct，表現(xiàn)強(qiáng)于大市。恒生地產(chǎn)建筑業(yè)下跌3.43%，房地產(chǎn)跑贏大盤(pán)2.35pct，表現(xiàn)強(qiáng)于大市，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)本周收益率排名4。恒生物業(yè)服務(wù)及管理下跌3.22%，跑贏大盤(pán)0.21pct，表現(xiàn)強(qiáng)于大市。
本周觀(guān)點(diǎn)：本周證監(jiān)會(huì)新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)私募基金正式落地，我們認(rèn)為，從紓困角度看，私募基金入場(chǎng)有助于出險(xiǎn)企業(yè)盤(pán)活存量資產(chǎn)，加快風(fēng)險(xiǎn)出清節(jié)奏，有助于出險(xiǎn)城市市場(chǎng)信心提振。從基本面看，本周新房市場(chǎng)熱度持續(xù)，各線(xiàn)城市新房、二手房市場(chǎng)同環(huán)比均有所上升，其中二手房成交量已超過(guò)2023年春節(jié)前成交量水平，我們認(rèn)為，市場(chǎng)熱度回升的原因主要為：①疫情管控放開(kāi)，居民流動(dòng)性增加，疫情期間壓抑的購(gòu)房需求得到回補(bǔ)；②疫情結(jié)束，居民對(duì)收入預(yù)期轉(zhuǎn)變向好；③政府需求端放松政策效果顯現(xiàn)，包括利率走低、二套首付降低等政策利好，刺激需求釋放；④部分開(kāi)發(fā)商普遍開(kāi)始提價(jià)，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)促進(jìn)成交，幫助房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升。我們認(rèn)為，短期來(lái)看，多重因素促進(jìn)市場(chǎng)熱度的回升趨勢(shì)已經(jīng)形成，積壓的購(gòu)房需求將促進(jìn)短期內(nèi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向良好，但結(jié)合房企情況來(lái)看，1-4月仍為房企償債高峰，部分房企現(xiàn)金流情況依然緊張，銷(xiāo)售流速仍然是房企最主要追求的指標(biāo)，預(yù)計(jì)樓市整體漲價(jià)幅度仍將受限。中長(zhǎng)期來(lái)看，隨著短期內(nèi)熱度的消散，市場(chǎng)恢復(fù)程度有待觀(guān)望，仍需結(jié)合土地供應(yīng)、城市基本面及宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)情況來(lái)進(jìn)行判斷。我們繼續(xù)看好2023年兩類(lèi)房企跑出Alpha：1）頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企，穿越周期確定性強(qiáng)，定增有望率先通過(guò)，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表：保利發(fā)展、招商蛇口、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)；2）中型和地域性穩(wěn)健類(lèi)公司：華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、天健集團(tuán)、越秀地產(chǎn)。房地產(chǎn)交易量修復(fù)利好中介公司：貝殼。竣工率先修復(fù)利好物業(yè)公司2023年業(yè)績(jī)修復(fù)，重點(diǎn)推薦：中海物業(yè)、保利物業(yè)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：房企開(kāi)發(fā)資金到位速度不及預(yù)期，融資實(shí)質(zhì)進(jìn)展不及預(yù)期。
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