>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)研究-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：市場成交持續(xù)復蘇，房貸利率再下降-230226
| 上傳日期： |
2023/2/27 |
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| 1506KB |
| 格式： |
pdf 共29頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,陳鵬 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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投資提示：
房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/2/18-23/2/24）34個重點城市新房合計成交428萬平米，環(huán)比+16%；其中，一二線環(huán)比+15%、三四線環(huán)比+18%；2月截至上周一手房月成交同比+15%，較1月+52pct；其中，一二線同比+37%、三四線同比-57%，分別較1月+68pct和+10pct。上周13個重點城市二手房成交149萬平米，環(huán)比+16%；2月截至上周累計成交同比+139%，較1月+156pct。庫存方面，上周15城推盤114萬平米，對應周成交/推盤比1.40倍，最近3個月（22年11月-23年1月）分別為0.80倍、0.91倍和1.45倍。截至上周末，15城可售面積為9,630萬平米，環(huán)比-0.5%；3個月移動平均去化月數(shù)為15.2個月，環(huán)比-0.2個月，行業(yè)總體仍處于低庫存階段。
主要政策新聞：宏觀方面，貝殼研究院發(fā)布，2月百城首套利率平均4.04%，環(huán)比下降6BP，首套利率低于4.1%的城市增加至34個。行業(yè)政策方面，證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點，投資范圍包括特定居住用房、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設施項目等，助力融資、去庫存、REITs擴圍；央行銀保監(jiān)會提出重點支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展。因城施策方面，長沙、大連、日照“帶押過戶”開始實施；常州取消商品住房2年限售政策，揚州取消二手房3年限售政策。公積金新政方面，常州公積金貸款額度二孩家庭增加20萬、三孩增加30萬，日照二孩家庭公積金貸款額度由60萬上調(diào)至70萬，揚州家庭公積金貸款額度上調(diào)至72萬元。購房補貼方面，揚州人才契稅補貼100%，三亞將符合發(fā)放引進人才住房補貼人員名單公示，景德鎮(zhèn)階段性購房補貼期限順延一年。信貸方面，徐州、常州、揚州首套房貸利率由4.1%降至3.8%，深圳加強經(jīng)營貸監(jiān)管。集中供地方面，杭州首批集中供地13宗，收金182.23億元，深圳首批擬出讓5宗、青島14宗。
公司動態(tài)跟蹤：投融資方面，保利完成發(fā)行2023年第一期短期融資券25億元/2.26%/270天；首開股份完成發(fā)行2023第一期39億元公司債，品種一25億元/5%/5年，品種二14億元/4%/3年；中國金茂完成發(fā)行公司債17億元/3.8%/5年；越秀地產(chǎn)完成發(fā)行公司債，品種一7億元/3.15%，品種二12億元/3.5%。擔保方面，金地集團計劃為深圳項目公司8.9億元貸款提供擔保。股份回購方面，ESR在香港聯(lián)交所總耗資1,638萬港元，回購公司約115萬股份。人事方面，招商積余劉寧辭去公司董事，中海物業(yè)楊鷗辭任執(zhí)行董事、肖俊強獲委任為公司執(zhí)行董事。
一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲0.94%，滬深300指數(shù)上漲0.66%，相對收益為0.28%，板塊表現(xiàn)強于大市，在31個板塊排名中排第19位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：深振業(yè)A、光大嘉寶、城建發(fā)展、天地源、中新集團，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為萬通發(fā)展、空港股份、藍光發(fā)展、奧園美谷、數(shù)源科技。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均下跌1.88%，滬深300指數(shù)上漲0.66%，相對收益為-2.53%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當前主流AH房企22/23PE均值分別為9.8/7.4倍；物管22/23PE均值分別為16/12倍。
投資分析意見：我們認為，我國房地產(chǎn)目前需求端呈現(xiàn)出超跌狀態(tài)，供給端處于過度出清狀態(tài)，預計隨著供給緩慢修復，中期銷售將向著需求中樞13.4億平逐步回歸，但考慮到短期供需雙弱，短期銷售仍將呈現(xiàn)“L”型總量弱復蘇、但結(jié)構(gòu)強彈性，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，并將同時受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好，充分享受估值驅(qū)動、成長驅(qū)動雙重紅利。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，推薦：A股：華發(fā)股份、濱江集團、招商蛇口、建發(fā)股份、保利發(fā)展、中國建筑、金地集團、新城控股、萬科A，建議關(guān)注：棲霞建設；H股：華潤置地、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、龍湖集團、碧桂園，建議關(guān)注：綠城中國；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：新大正、中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象、碧桂園服務、旭輝永升服務，建議關(guān)注：招商積余、萬物云。
風險提示：調(diào)控政策超預期收緊，銷售去化不及預期；物管行業(yè)人工成本上行超預期。
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