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市場行情：2月光大地產(chǎn)物管板塊指數(shù)-10.4%，1-2月累計(jì)-2.1%
　　指數(shù)：2023年2月，光大地產(chǎn)AH物管板塊指數(shù)單月漲跌幅為-10.4%，跑輸滬深300指數(shù)8.3pct.，跑輸恒生指數(shù)1.0pct.，跑輸恒生港股通指數(shù)2.4pct.。2023年1-2月，光大地產(chǎn)AH物管板塊指數(shù)累計(jì)漲跌幅為-2.1%，跑輸滬深300指數(shù)7.2pct.，跑輸恒生指數(shù)2.1pct.，跑輸恒生港股通指數(shù)2.7pct.。
　　個(gè)股：本月平均漲跌幅為-12.4%；漲跌幅前列為：建發(fā)物業(yè)（12.9%）、新大正（1.9%）、越秀服務(wù)（-0.6%）、招商積余（-0.8%）、遠(yuǎn)洋服務(wù)（-2.2%）。
　　港股通：本月港股通持股變化：世茂服務(wù)（+1.39pct.）、金科服務(wù)（+0.8pct.）、綠城服務(wù)（+0.62pct.）、旭輝永升服務(wù)（+0.59pct.）、雅生活服務(wù)（+0.35pct.）。
　　估值：截至2月28日，樣本股2022年WIND一致預(yù)測PE估值范圍從5到40，均值約為16；2023年一致預(yù)測PE估值范圍從4到30，均值約為12。
　　行業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤：促進(jìn)家政服務(wù)提質(zhì)擴(kuò)容，推進(jìn)物業(yè)等民生領(lǐng)域標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)
　　中央：民政部等聯(lián)合印發(fā)《養(yǎng)老和家政服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化專項(xiàng)行動(dòng)方案》，圍繞有效滿足老年人多樣化、多層次養(yǎng)老服務(wù)需求，促進(jìn)家政服務(wù)業(yè)提質(zhì)擴(kuò)容。國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)提出，2023年將重點(diǎn)支持14個(gè)領(lǐng)域和方向的推薦性國家標(biāo)準(zhǔn)制定。其中服務(wù)業(yè)領(lǐng)域包括機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老、智慧養(yǎng)老和適老化改造等生活性服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以及物業(yè)、家政等民生領(lǐng)域標(biāo)準(zhǔn)。地方：深圳出臺(tái)方案解決業(yè)委會(huì)成立難、換屆難的問題，北京設(shè)置戶外廣告規(guī)定。
　　重點(diǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤：金茂服務(wù)發(fā)布業(yè)績預(yù)增公告，中海物業(yè)更換執(zhí)行董事及行政總裁，深業(yè)物業(yè)向港交所遞交招股書
　　2月27日，金茂服務(wù)發(fā)布業(yè)績公告，預(yù)計(jì)2022年度歸母凈利潤同比增長80-90%，主要由于在管面積增加以及增值服務(wù)收入上升。2月24日，深圳控股發(fā)布公告稱，擬分拆深業(yè)物業(yè)在香港主板上市，同日深業(yè)物業(yè)向港交所遞交招股書。2月20日，中海物業(yè)發(fā)布公告稱，因工作調(diào)動(dòng)關(guān)系，楊鷗博士決定辭任公司執(zhí)行董事、行政總裁等職務(wù)；董事會(huì)委任肖俊強(qiáng)先生擔(dān)任該等職務(wù)。
　　投資建議：物管公司獨(dú)立發(fā)展能力提升，短期波動(dòng)不影響長期發(fā)展向好
　　物管行業(yè)定位“社會(huì)治理基層支柱”，在提升全社會(huì)就業(yè)水平/社區(qū)養(yǎng)老托幼/智慧社區(qū)建設(shè)/老舊小區(qū)改造等方面具有較高參與度，各級(jí)政府政策支持力度較強(qiáng)。投資建議三條主線：
　　1）“估值修復(fù)”：重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性回暖、民營房企信用風(fēng)險(xiǎn)逐步出清帶來的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)下降。推薦碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)，建議關(guān)注金科服務(wù)、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、建業(yè)新生活。
　　2）“獨(dú)立發(fā)展”：關(guān)注第三方拓展能力較強(qiáng)的物管公司，第三方在管面積占比超過80%，已基本具備獨(dú)立經(jīng)營和擴(kuò)張能力的民企物管，推薦綠城服務(wù)，建議關(guān)注旭輝永升服務(wù)，雅生活服務(wù)；品牌力強(qiáng)，第三方拓展競爭優(yōu)勢明顯的公司，推薦萬物云、新大正。
　　3）“穩(wěn)健國企”：持續(xù)看好國企物管公司的穩(wěn)健發(fā)展和低風(fēng)險(xiǎn)帶來的估值溢價(jià)。推薦保利物業(yè)、中海物業(yè)，建議關(guān)注華潤萬象生活、招商積余、遠(yuǎn)洋服務(wù)、金茂服務(wù)、越秀服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析：人工成本風(fēng)險(xiǎn)；第三方外拓競爭加劇風(fēng)險(xiǎn)；增值服務(wù)拓展風(fēng)險(xiǎn)；關(guān)聯(lián)方依賴風(fēng)險(xiǎn)；外包風(fēng)險(xiǎn)。