>> 廣發(fā)證券-新世界發(fā)展(00017.HK)強(qiáng)銷售表現(xiàn)，運(yùn)營業(yè)務(wù)或受益消費(fèi)復(fù)蘇-230308
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物業(yè)發(fā)展結(jié)算成本較高拖累整體毛利率表現(xiàn)。23財年中期公司實現(xiàn)營業(yè)收入401.9億港元，同比上升13%；實現(xiàn)歸母凈利潤12.1億港元，同比下降15.5%。期內(nèi)營收實現(xiàn)平穩(wěn)增長，主要得益于物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)及建筑業(yè)務(wù)創(chuàng)收增加所致，兩塊業(yè)務(wù)增速為+20.7%/+33.5%。期內(nèi)公司物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)結(jié)算成本較高，拖累整體毛利表現(xiàn)，毛利率較上年同期下降5.5pct至22.8%。同時由于期內(nèi)投資收益、公允價值等對利潤的增厚度減弱，整體凈利率降至6.9%（下降2.8pct）。
期內(nèi)銷售表現(xiàn)強(qiáng)于百強(qiáng)。期內(nèi)公司在中國香港實現(xiàn)銷售金額79億港元，同比增長103%；在大陸實現(xiàn)銷售金額92億元(人民幣)，同比略降1.0%；受大陸房地產(chǎn)市場22年下半年來持續(xù)疲弱的影響，公司在大陸的銷售表現(xiàn)弱于公司在中國香港的銷售表現(xiàn)，但相比于22年下半年同期百強(qiáng)房企-31.7%的降速，公司在大陸的銷售韌性顯著強(qiáng)于百強(qiáng)房企（主要受益于杭州等樓盤的銷售貢獻(xiàn)）。
物業(yè)投資業(yè)務(wù)有望受益消費(fèi)復(fù)蘇筑底回升。期內(nèi)公司物業(yè)投資實現(xiàn)收入23.88億港元，同比下降5.2%，其中，中國香港物業(yè)投資收入為14.92億港元，同比略降0.4%，大陸物業(yè)投資收入8.96億港元，同比下降12.2%；大陸物業(yè)投資業(yè)務(wù)整體受報告期防疫政策影響降幅較大，但未來有望受益于消費(fèi)復(fù)蘇而筑底回升。至23財年中期，公司已在大陸11個城市布局K11項目，總項目數(shù)約39個，樓面積約291萬方。
盈利預(yù)測與投資建議。預(yù)計公司23/24財年歸母凈利為10.8/11.1億港元，對應(yīng)增速為-13.6%/+2.8%，對應(yīng)23財年P(guān)B為0.27X?？紤]到公司過往PB中樞一般在0.4X-0.5X，以0.4X作為合理估值水平，每股合理價值34.08港元/股，維持“買入”評級。
風(fēng)險提示。房地產(chǎn)銷售不及預(yù)期，政策調(diào)控，物業(yè)運(yùn)營不及預(yù)期
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