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事件：越秀服務(wù)2022年?duì)I收同比+30%，歸母凈利潤同比+16%
　　2023年3月8日，越秀服務(wù)發(fā)布2022年度業(yè)績公告，實(shí)現(xiàn)收入24.9億元，同比增長29.6%，其中非商業(yè)板塊收入19.4億元，同比+36.2%，商業(yè)板塊收入5.5億元，同比+10.5%；毛利率27.3%，歸母凈利潤4.2億元，同比增長15.7%；截至2022年末，公司在管面積5170萬平方米，同比增長33%，合約面積7060萬平方米，同比增長20.9%。EPS為0.27元。
　　點(diǎn)評：關(guān)聯(lián)方有力支持，業(yè)務(wù)發(fā)展均衡，利潤率有所下滑
　　1)深耕核心區(qū)域，第三方拓展力度提升。公司在穩(wěn)定承接關(guān)聯(lián)方項(xiàng)目的同時(shí)，積極外拓。2022年公司新增合約面積1309萬平（對比2021年1022萬平），其中第三方拓展占比64.4%，較2021年度提升約30pct，市場化拓展步伐有所加快。在區(qū)域上，公司堅(jiān)持深耕大灣區(qū)戰(zhàn)略，提升區(qū)域布局密度，截至2022年末，公司在管面積63%集中在大灣區(qū)，2022年新簽約項(xiàng)目中，34%來自大灣區(qū)。TOD業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)張，年內(nèi)拓展了福州、長沙、青島、麗江等地區(qū)的地鐵線路物業(yè)管理項(xiàng)目，走出廣州開啟全國化發(fā)展。
　　2)各版塊發(fā)展均衡，關(guān)聯(lián)方有力支持，非業(yè)主增值表現(xiàn)優(yōu)異。2022年，公司各業(yè)務(wù)均衡發(fā)展，基礎(chǔ)物管/非業(yè)主增值/社區(qū)增值/商業(yè)板塊收入同比增長26%/41%/47%/11%，公司打造了自有品牌“越福到家”，向業(yè)主提供清潔、保姆、維修等上門服務(wù)，增值服務(wù)內(nèi)容得到拓展；得益于關(guān)聯(lián)方越秀地產(chǎn)穩(wěn)健經(jīng)營，在2022年地產(chǎn)開發(fā)中表現(xiàn)優(yōu)異，給予了公司有力的支持，公司案場服務(wù)、前期規(guī)劃咨詢等業(yè)務(wù)順利開展，非業(yè)主增值服務(wù)收入4.8億元，同比增長41%。
　　3)利潤率有所下滑。2022年公司毛利率27.3%，同比下滑7.6pct；社區(qū)增值服務(wù)處于快速發(fā)展階段，由于新拓展業(yè)務(wù)需要前期投入，毛利率由2021年46.1%降至32.9%，同時(shí)由于全國化布局和市場化拓展步伐加快，基礎(chǔ)物管毛利率由22.2%降至16.4%；展望后續(xù)，社區(qū)增值業(yè)務(wù)條線逐漸成熟，區(qū)域項(xiàng)目管理密度提升，公司整體利潤率水平有望企穩(wěn)回升。
　　盈利預(yù)測、估值與評級：關(guān)聯(lián)方經(jīng)營穩(wěn)健，項(xiàng)目交付有穩(wěn)定保障，給予公司非業(yè)主增值業(yè)務(wù)有力支持，公司在手資金較為充裕，規(guī)模擴(kuò)張動(dòng)力較強(qiáng)；股權(quán)激勵(lì)方案發(fā)布，為中長期發(fā)展注入活力。社區(qū)增值業(yè)務(wù)逐漸成熟，考慮公司全國化布局和第三方拓展力度提升，業(yè)務(wù)處于快速發(fā)展期，利潤率下滑，我們下調(diào)對公司的毛利率預(yù)測，預(yù)測公司2023-2025年歸母凈利潤為5.1億元（下調(diào)17%）/6.1億元（下調(diào)23%）/7.1億元（新增）。當(dāng)前股價(jià)對應(yīng)2023-2025年P(guān)E為10倍/8倍/7倍，估值具備較強(qiáng)吸引力，維持“買入”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：外拓不及預(yù)期，社區(qū)增值服務(wù)開展不及預(yù)期，商業(yè)板塊恢復(fù)不及預(yù)期。