>> 招商證券-房地產(chǎn)行業(yè)最新觀點及1-2月數(shù)據(jù)深度解讀：銷售市場明顯回暖，投資回暖或源于結(jié)構(gòu)上土地購置費的集中錄入-230318
| 上傳日期： |
2023/3/20 |
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| 853KB |
| 格式： |
pdf 共16頁 |
來源： |
招商證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
趙可 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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1-2月份銷售面積同比增速-3.6%，較去年12月負增長收窄27.9 pct，季調(diào)環(huán)比為+45.0%，被疫情壓制的剛性及改善性需求逐步釋放，銷售市場明顯回暖；往后看，據(jù)房管局高頻數(shù)據(jù)，23年3月上半月（1-9日）銷售面積同比較1-2月份提高19pct轉(zhuǎn)正至5%，短期銷售市場持續(xù)回暖；全年看，伴隨居民收入預(yù)期修復(fù)，常態(tài)化需求下，23年全年銷量有望個位數(shù)正增長；
居民購買能力方面，居民存款余額持續(xù)提升，居民潛在購買力位于高位；購買意愿方面，貨幣活化指數(shù)仍處于歷史較低位置，居民投資意愿整體偏弱；
1-2月份竣工面積同比增速為+8.0%，較去年12月提高14.6pct，季調(diào)環(huán)比為+7.2%，在各方積極持續(xù)推進“保交樓”背景下，竣工增速或持續(xù)回升，但竣工大周期在今年回補后基本告一段落，產(chǎn)業(yè)鏈配置邏輯在中期將難再由竣工交付邏輯驅(qū)動；
1-2月份新開工面積同比增速為-9.4%，較去年12月負增速收窄34.9pct，季調(diào)環(huán)比為+73.1%，開工增速回升明顯，或因短期市場需求企穩(wěn)跡象激活部分待開工項目以及近期拿地的好轉(zhuǎn)；
1-2月份投資金額同比增速為-5.7%，較去年12月負增速收窄6.5pct，季調(diào)環(huán)比為+31.4%，主要源于結(jié)構(gòu)上土地購置費的集中錄入，由于土地購置費是伴隨項目開發(fā)分期計入，當前房企開工意愿高可能會加快項目開發(fā)，繼而加快土地購置費用錄入，往后看，隨土地成交價滯后計入或仍面臨下行壓力；
1-2月份到位資金同比增速為-15.2%，較去年12月負增長收窄13.6pct，季調(diào)環(huán)比為+17.2%，結(jié)構(gòu)上融資類資金及銷售類資金均有回升，其中國內(nèi)貸款與新開工面積同比增速趨同，自籌資金同比負增長略有收窄；
2月末房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈指數(shù)單月波動及短期趨勢均下行（105%），主要受融資恢復(fù)偏緩、投資先行于銷售影響，低于歷史安全水平130%；往后看，在融資端持續(xù)支持及銷售端逐步恢復(fù)背景下，行業(yè)資金面有望逐步改善；2月70城整體房價回升，結(jié)構(gòu)上近八成城市房價上漲，二線城市表現(xiàn)更好。
2月70城整體新房房價環(huán)比+0.3%，百城新房房價環(huán)比+0.0%；結(jié)構(gòu)上，新房房價環(huán)比上漲城市數(shù)為55個，持平2個，下跌13個；一線城市新房房價環(huán)比+0.2%，二線環(huán)比+0.4%，三四線環(huán)比+0.3%；
投資建議：房地產(chǎn)板塊：“長期競爭格局改善邏輯”或被持續(xù)驗證，優(yōu)質(zhì)房企配置或更集中，判斷無論在銷售和拿地上，23年呈現(xiàn)弱β上交易強α。仍建議關(guān)注“持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力”的真正高質(zhì)量周轉(zhuǎn)公司【保利發(fā)展】【萬科A】【金地集團】【中國海外發(fā)展】【華潤置地】【龍湖集團】，以及區(qū)域型【濱江集團】【越秀地產(chǎn)】【建發(fā)股份】等；
產(chǎn)業(yè)鏈角度：“房企惡性競爭下的竣工周期”驅(qū)動將轉(zhuǎn)為“競爭格局改善”驅(qū)動，邏輯或生變，關(guān)注C端入口強化，C端進入B端，高端下沉中端，及行業(yè)新進入者，重視產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)型方向及邏輯再造可能，關(guān)注【皮阿諾】等；
生態(tài)鏈及行業(yè)轉(zhuǎn)型角度：重視順延于開發(fā)的轉(zhuǎn)型如購物中心/寫字樓/長租公寓/產(chǎn)業(yè)園/物流地產(chǎn)等標的及圍繞房地產(chǎn)生態(tài)鏈的轉(zhuǎn)型如設(shè)計/集采及建造/交易/資產(chǎn)管理/房地產(chǎn)科技等長賽道機會，如物管關(guān)注【招商積余】【保利物業(yè)】【碧桂園服務(wù)】等，商管關(guān)注【華潤萬象生活】【星盛商業(yè)】等；交易關(guān)注【貝殼】等；關(guān)注REITs標的長賽道布局。
風險提示：疫情反復(fù)超預(yù)期，政策改善不及預(yù)期，銷售下滑超預(yù)期，市場流動性改善不及預(yù)期等。
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