>> 申港證券-房地產(chǎn)行業(yè)研究周報：REITs新政出臺，支持消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行-230326
| 上傳日期： |
2023/3/27 |
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| 格式： |
pdf 共11頁 |
來源： |
申港證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
曹旭特 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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每周一談：REITs新政出臺支持消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行
3月24日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》，要求：①認(rèn)真做好項目前期培育；②合理把握項目發(fā)行條件；③切實提高申報推薦效率；④充分發(fā)揮專家和專業(yè)機構(gòu)作用；⑤用好回收資金促進有效投資；⑥六、切實加強運營管理。同日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》，要求：①加快推進市場體系建設(shè)，提升服務(wù)實體經(jīng)濟能力；②完善審核注冊機制，提高制度化規(guī)范化透明化水平；③規(guī)范與發(fā)展并重，促進市場平穩(wěn)運行；④進一步凝聚各方合力，推動市場持續(xù)健康發(fā)展。
從內(nèi)容來看，本次證監(jiān)會與發(fā)改委發(fā)布的政策通知在REITs市場完善上有進一步明確，在標(biāo)的范圍、資產(chǎn)要求、資金使用、機制建設(shè)等方面有突破或細(xì)化：
從發(fā)行范圍來看，本次消費類基礎(chǔ)設(shè)施獲支持，REITs發(fā)行范圍的進一步拓寬，盤活商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)。兩部門通知均表示優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，此舉將加速對規(guī)模巨大的商業(yè)不動產(chǎn)的資產(chǎn)盤活，為相關(guān)行業(yè)注入流動性資金，并激發(fā)居民消費相關(guān)的投資；
從資產(chǎn)要求來看，通知明確了資產(chǎn)收益要求，對投資人收益提供保障。要求特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)項目，存續(xù)期內(nèi)部收益率原則上不低于5%；非特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)項目，未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%，這一回報水平可確保投資人收益，為REITs產(chǎn)品設(shè)立資產(chǎn)質(zhì)量門檻；
從資金使用要求來看，時間上盡快使用，范圍聚焦消費類投資并嚴(yán)禁用于商業(yè)住宅開發(fā)，將提升消費類投資投入。凈回收資金應(yīng)主要用于在建項目、前期工作成熟的新項目，不超過30%的凈回收資金可用于盤活存量資產(chǎn)項目，購入項目（含首次發(fā)行與新購入項目）完成之日起2年內(nèi)，凈回收資金使用率原則上應(yīng)不低于75%，3年內(nèi)應(yīng)全部使用完畢。
從融資主體來看，要求項目發(fā)起人應(yīng)為持有消費基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨立法人主體，且不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，或?qū)⒋碳お毩⑸虡I(yè)平臺涌現(xiàn)。由于我國多數(shù)消費類基礎(chǔ)設(shè)施項目開發(fā)主體同時從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，滿足政策對發(fā)起人的要求，推動消費類基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行，或?qū)⒊霈F(xiàn)住宅與商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)拆分獨立。
從商業(yè)地產(chǎn)REITs落地進程來看，本次的政策內(nèi)容仍處于起步階段，雖然部分要求有所細(xì)化，但操作細(xì)則仍需在具體項目落地時同步細(xì)化。從具體標(biāo)的來看，優(yōu)質(zhì)國央企在手優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目或?qū)⒙氏仁芤孢M入試點項目。
數(shù)據(jù)追蹤（3月13日-3月19日）：
新房市場：30城成交面積單周及累計同比分別為+66pct、-2pct，一線城市+71pct，-7pct，二線城市+54pct，-5pct，三線城市+89pct，+35pct。
二手房市場：13城二手房成交面積單周同比+86ct，累計同比+30pct。
土地市場：100城土地供應(yīng)建筑面積累計同比-6pct，成交建筑面積累計同比+17pct，成交金額累計同比+12pct，土地成交溢價率為4.5%。
城市行情環(huán)比：北京（+67pct），上海（+30pct），廣州（+24pct），深圳（+156pct），南京（-9pct），杭州（+23pct），武漢（-7pct）。
投資策略：關(guān)注頭部穩(wěn)健國央企華潤置地、保利發(fā)展，關(guān)注拿地向銷售轉(zhuǎn)化，規(guī)模及行業(yè)占位提升的房企濱江集團、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際；關(guān)注態(tài)度轉(zhuǎn)為積極拿地強度有提升空間房企萬科A、龍湖集團、金地集團；關(guān)注中小盤國企規(guī)模擴張機會天地源、城建發(fā)展；代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。
風(fēng)險提示：銷售市場復(fù)蘇不及預(yù)期，個別房企出現(xiàn)債務(wù)違約。
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