>> 招商證券-房地產(chǎn)行業(yè)電話會議紀要：消費REITs影響解讀&觸發(fā)復(fù)蘇鏈再重視-230329
| 上傳日期： |
2023/3/31 |
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| 464KB |
| 格式： |
pdf 共9頁 |
來源： |
招商證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
趙可,蘇寶亮,丁浙川 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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房地產(chǎn)：“消費REITs”更利好強運營和擴張能力企業(yè)，短期或再觸發(fā)房地產(chǎn)牽引的復(fù)蘇鏈關(guān)注回升；商業(yè)：消費REITs政策發(fā)布，有望帶動百貨自有物業(yè)價值重估；交運：交運相關(guān)REITs介紹；宏觀：基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策落地釋放的積極信號；輕工：消費Reits長期利好消費品集中度提升；建材：商業(yè)地產(chǎn)納入REITs，建材C端有望受益；家電：消費基礎(chǔ)設(shè)施Reits落地，關(guān)注消費復(fù)蘇和后地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈；機械：消費Reits政策利好設(shè)備的需求復(fù)蘇；銀行：銀行業(yè)受益于REITs市場發(fā)展壯大；宏觀：消費reits的政策含義
【房地產(chǎn)、REITs趙可】“消費REITs”更利好強運營和擴張能力企業(yè)，短期或再觸發(fā)房地產(chǎn)牽引的復(fù)蘇鏈關(guān)注回升
近日國家發(fā)改委“236號文”及證監(jiān)會《通知》，以及延展出的重要結(jié)論包括：（1）“消費REITs”落地，除零售大類外，判斷酒店、文旅、康養(yǎng)等或也在其中，寫字樓或暫不涉及；（2）“消費REITs”完善REITs大拼圖，拓展房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型空間；（3）REITs到底利好誰？REITs真正利好的是強運營及擴張能力企業(yè)；（4）發(fā)展“消費REITs”本身很重要，而通過REITs驅(qū)動房地產(chǎn)甚至“不動產(chǎn)資管”轉(zhuǎn)型更值得想象和期待；（5）根據(jù)不同資產(chǎn)類型靈活規(guī)定收益率要求，適度降低準入門檻，引導(dǎo)包含Pre-REITs在內(nèi)的不動產(chǎn)私募基金發(fā)展；（6）其它政策支持包括，優(yōu)化發(fā)行程序，給予輔導(dǎo)支持，擴募有望常態(tài)化等；（7）短期看，“消費REITs”或再次觸發(fā)市場對于地產(chǎn)復(fù)蘇鏈主線的重視，而中長期，或通過提高租金倒逼消費場景升級和消費產(chǎn)品創(chuàng)新。
事件：2023年3月24日，國家發(fā)改委發(fā)布《國家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》（發(fā)改投資〔2023〕236號，以下簡稱“236號文”），同日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》）。
一、“消費REITs”落地，除零售大類外，判斷酒店、文旅、康養(yǎng)等或也在其中，寫字樓或暫不涉及
236號文提到：“貫徹黨中央、國務(wù)院關(guān)于把恢復(fù)和擴大消費擺在優(yōu)先位置的決策部署，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。項目用地性質(zhì)應(yīng)符合土地管理相關(guān)規(guī)定。項目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。嚴禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資。”
此次236號文和《通知》是有關(guān)部門首次以文字形式提出研究支持消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行REITs。此前，根據(jù)發(fā)改委2021年7月發(fā)布的《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號），REITs試點行業(yè)包括交通、能源、市政、生態(tài)環(huán)保、倉儲物流、園區(qū)、新型基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房等，而“酒店、商場、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項目不屬于試點范圍”。去年12月，證監(jiān)會副主席李超在“首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會”論壇上表示將“研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域”，是有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)首次口頭表達了發(fā)展商業(yè)REITs的可能性。而本次236號文和《通知》，則更近一步，首次通過文件形式明確表示“研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”。
何為“消費REITs”？“消費REITs”是指以消費基礎(chǔ)設(shè)施為底層資產(chǎn)所發(fā)行的REITs。而何為“消費基礎(chǔ)設(shè)施”？根據(jù)236號文和《通知》，比較明確的受到“優(yōu)先支持”發(fā)行REITs的消費基礎(chǔ)設(shè)施包括“百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目”以及“保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目”。我們理解，消費REITs所包含的底層資產(chǎn)范疇或不限于此，而是包括廣義的能夠“增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的”的基礎(chǔ)設(shè)施或不動產(chǎn)項目，因而我們推測，酒店、文旅、文創(chuàng)、康養(yǎng)等或都屬于消費基礎(chǔ)設(shè)施范疇。值得注意的是，消費基礎(chǔ)設(shè)施的提法，可能暫時把寫字樓排除在外。
拓寬試點資產(chǎn)類型至消費基礎(chǔ)設(shè)施，有利于倒逼企業(yè)從消費者角度提高服務(wù)運營能力，對恢復(fù)和擴大消費起到重要推動作用。消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs（以下簡稱“消費REITs”）的意義其實文件中已經(jīng)點明，236號文提到“發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)利用回收資金加大便民商業(yè)、智慧商圈、數(shù)字化轉(zhuǎn)型投資力度，更好滿足居民消費需求”，即，支持企業(yè)通過發(fā)行“消費REITs”回流資金，利用回流資金開發(fā)或持有更多核心物業(yè)，以擴大消費基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模；另一方面，鑒于資本市場“用腳投票”的屬性，發(fā)行REITs又可倒逼企業(yè)在提高回報的角度上，提高城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點或社區(qū)商業(yè)項目的服務(wù)運營能力，給予消費者更好的購物體驗，更及時匹配或引導(dǎo)消費者的購物需求，對恢復(fù)和擴大消費起到重要推動作用。
二、“消費REITs”
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