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歸母核心凈利潤(rùn)保持正增長(zhǎng)：2022年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2071億元，同比微降2.4%；歸母核心凈利潤(rùn)270億元，同比增長(zhǎng)1.5%；歸母核心凈利率為13.0%，較2021年提升了0.5個(gè)百分點(diǎn)。2022年，公司整體毛利率為26.2%，較2021年微降0.8個(gè)百分點(diǎn)；其中開發(fā)物業(yè)結(jié)算毛利率下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至23.0%，而投資物業(yè)租金毛利率下降2.6個(gè)百分點(diǎn)至65.6%，主因減租。
　　聚焦深耕，保持銷售規(guī)模和拿地強(qiáng)度：2022年，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額3013億元，同比僅下降5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于行業(yè)整體，行業(yè)排名較2021年上升4名至第4，一二線簽約占比87%，簽約額TOP10城市占比61%。2023年1-2月，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額402億元，同比+60%，行業(yè)排名保持Top5。公司同時(shí)保持合理拿地強(qiáng)度，2022年新獲取土儲(chǔ)建面1095萬(wàn)㎡，拿地金額1442億元，以拿地金額/銷售金額口徑計(jì)算的拿地強(qiáng)度維持48%，且一二線城市投資占比92%。截至2022年末，公司總土儲(chǔ)建面為6478萬(wàn)㎡，其中開發(fā)業(yè)務(wù)土儲(chǔ)占比85%，可保障未來三年以上的發(fā)展需求。
　　購(gòu)物中心頂住疫情壓力，保持良好運(yùn)營(yíng)狀態(tài)：2022年公司投資物業(yè)收入170億元，同比-2.4%，主因公司體諒租戶短期經(jīng)營(yíng)壓力減免租戶租金25.2億元（不含稅、含非并表項(xiàng)目），若剔除減租影響，則收入增速為+10.5%。其中，購(gòu)物中心租金收入138億元，同比-1.3%（若剔除減租影響增速為+13.0%），同店租金同比-8.9%（若剔除減租影響增速為+4.8%）。2022年公司購(gòu)物中心毛利率71.6%（若剔除減租影響為74.0%）。雖受疫情反復(fù)和消費(fèi)疲軟影響運(yùn)營(yíng)承壓，但公司仍保持良好開業(yè)節(jié)奏和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，截至2022年末在營(yíng)購(gòu)物中心建面同比+19%達(dá)到798萬(wàn)㎡，且2022年購(gòu)物中心整體出租率仍能保持96.2%高位，減租也使購(gòu)物中心實(shí)際租售比控制在12.1%的良性水平。2022年公司新開業(yè)12個(gè)購(gòu)物中心，總開業(yè)量達(dá)66個(gè)，2023年計(jì)劃再新開10個(gè)。
　　財(cái)務(wù)穩(wěn)健，償債無憂：截至2022年末，公司穩(wěn)居綠檔，凈負(fù)債率38.8%維持低位。公司償債風(fēng)險(xiǎn)低，2022年光是剔除減租影響的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)租金覆蓋股息及利息倍數(shù)已為0.99。2022年，公司加權(quán)平均融資成本為3.75%，保持在行業(yè)最低水平。
　　投資建議：公司頂住疫情壓力，核心凈利維持正增，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)盡顯。預(yù)計(jì)公司2022/2023年歸母核心凈利分別為290/321億元，對(duì)應(yīng)核心EPS分別為4.07/4.51元，對(duì)應(yīng)最新股價(jià)PE分別為7.9/7.2倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：公司開發(fā)物業(yè)銷售、結(jié)算不及預(yù)期，投資物業(yè)租金收入不及預(yù)期，盈利水平下行超預(yù)期，或行業(yè)基本面下行超預(yù)期，政策轉(zhuǎn)暖力度不及預(yù)期。