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22年?duì)I收同比+43%、歸母凈利潤(rùn)同比-52%、符合預(yù)期，核心凈利潤(rùn)同比+9%。2022年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收414億元，同比+43.4%；毛利潤(rùn)103億元，同比+15.7%；歸母凈利潤(rùn)19.4億元，同比+51.8%；核心凈利潤(rùn)50.2億元，同比+9.0%，主要由于可換股債券計(jì)提利息支出、購(gòu)股權(quán)開(kāi)支、按公允價(jià)值計(jì)量且變動(dòng)計(jì)入損益的金融資產(chǎn)未實(shí)現(xiàn)收益、收并購(gòu)帶來(lái)無(wú)形資產(chǎn)攤銷成本影響?；久抗墒找?.58元，同比-55.1%。毛利率和歸母凈利率為24.8%和4.7%，同比分別-5.9pct和-9.3pct；三費(fèi)費(fèi)率11.6%，同比-1.3pct，其中銷售、管理和財(cái)務(wù)費(fèi)率分別為1.1%、10.3%和0.2%，同比分別-0.1pct、-1.0pct和-0.2pct。22年末貿(mào)易應(yīng)收款和其他應(yīng)收款凈額合計(jì)206億元，同比+42%，已計(jì)提減值準(zhǔn)備占比5%。22年末無(wú)形資產(chǎn)260億元，當(dāng)期由于收并購(gòu)帶來(lái)無(wú)形資產(chǎn)攤銷金額11.6億元。22年計(jì)提商譽(yù)及無(wú)形資產(chǎn)減值17.7億元。利潤(rùn)率下降主要由于：1）收并購(gòu)帶來(lái)的無(wú)形資產(chǎn)-合同及客戶關(guān)系等攤銷成本增加以及計(jì)提商譽(yù)減值；2）疫情影響業(yè)務(wù)拓展；3）地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)毛利率大幅下行等。22年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流33.2億元，同比-2.5%；覆蓋期內(nèi)凈利潤(rùn)1.7倍。此外，公司擬每股派息0.37元，分紅比例65%（占比歸母凈利潤(rùn)）。
　　22年末合同面積16億平、同比+11%，22年第三方新拓占比提升至75%。2022年末，公司在管面積8.7億平，同比+13.5%；合同面積16.0億平，同比+11.4%；合同/在管面積覆蓋率高達(dá)1.8倍，后續(xù)規(guī)模增長(zhǎng)有較強(qiáng)保障。22年公司新增品牌拓展合同面積達(dá)1.04億平，占當(dāng)期新增合同面積（不含收并購(gòu)）的75%、同比+27pct；22年收購(gòu)中梁物業(yè)，合約面積1.1億平；主動(dòng)退出0.84億平（其中嘉寶0.42億平）?；A(chǔ)物管收入中第三方占比58%，同比+13pct。22年公司物業(yè)費(fèi)單價(jià)2.26元/月/平，同比+0.4%；其中碧桂園和第三方分別為2.08和2.39元/月/平，同比-1.0%和+0.8%。22年公司基礎(chǔ)物管、社區(qū)增值、非業(yè)主增值、三供一業(yè)、城市服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)收分別為228.6、40.0、26.6、55.5、48.4、12.9億元，分別同比+66%、+21%、+0%、+49%、+7%、96%，分別占比55%、10%、6%、13%、12%和3%；毛利率分別為25.5%、53.5%、13.6%、9.5%（供熱）、18.8%和35.5%，同比分別-4.8pct、-7.0pct、-27.3pct、-0.9pct、+1.2pct和-14.8pct，毛利率下降原因：1）收并購(gòu)帶來(lái)的無(wú)形資產(chǎn)攤銷成本增加；2）年內(nèi)公司對(duì)管理人員整合優(yōu)化，調(diào)整至一線業(yè)務(wù)；3）為業(yè)務(wù)拓展增加儲(chǔ)備了專業(yè)人員，但疫情和宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響了業(yè)務(wù)拓展；4）業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)變化。
　　社區(qū)增值服務(wù)疫情下穩(wěn)步增長(zhǎng)，打造全產(chǎn)業(yè)鏈物業(yè)服務(wù)商。社區(qū)增值服務(wù)中，到家、家裝、傳媒、本地生活、房屋經(jīng)紀(jì)、園區(qū)空間收入分別為4.9、4.3、9.7、14.2、3.9、3.2億元，同比分別+33%、+6%、-1%、+29%、+54%和+47%，分別占比社區(qū)增值服務(wù)12%、11%、24%、35%、10%和8%。公司致力于成為全周期社區(qū)生活服務(wù)整合運(yùn)營(yíng)商，年內(nèi)推出“智享樓下”社區(qū)一站式生活服務(wù)模式，并在多個(gè)試點(diǎn)打造出一刻鐘便民生活圈；酒類銷售進(jìn)入市場(chǎng)化元年，22年GMV近4億元，成立酒業(yè)務(wù)事業(yè)部，首年吸引6,500+酒類團(tuán)購(gòu)合伙人。城市服務(wù)方面，公司拓展175個(gè)項(xiàng)目，簽約合同年度飽和收入31.3億元，其中滿國(guó)、東飛、碧服品牌拓展分別占比58%、6%、36%。
　　投資分析意見(jiàn)：短期業(yè)績(jī)承壓，長(zhǎng)期發(fā)展改善，維持“買入”評(píng)級(jí)。碧桂園服務(wù)作為行業(yè)龍頭，未來(lái)將依靠三大優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)增長(zhǎng)：物管規(guī)模領(lǐng)跑行業(yè)、品牌拓展持續(xù)加速；社區(qū)增值服務(wù)高速增長(zhǎng)，廣告、保險(xiǎn)等全方位打造流量變現(xiàn)模式；城市服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、三供一業(yè)持續(xù)穩(wěn)增，公司先發(fā)地位和快速拓展優(yōu)勢(shì)明顯?？紤]到近期地產(chǎn)銷售承壓將影響未來(lái)竣工交付，但預(yù)計(jì)公司23年商譽(yù)減值風(fēng)險(xiǎn)較低、業(yè)績(jī)將大幅反彈，同時(shí)物管行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)仍然向好、公司作為龍頭集中度優(yōu)勢(shì)仍在，我們下調(diào)公司23-24年盈利預(yù)測(cè)分別為40/46億元（原58/70億元），并引入25年為52億元，現(xiàn)價(jià)對(duì)應(yīng)23年P(guān)E為10X，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：業(yè)務(wù)拓展不及預(yù)期，人工成本上升致利潤(rùn)率下行風(fēng)險(xiǎn)。