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本報(bào)告導(dǎo)讀：
　　公司業(yè)績符合預(yù)期，受行業(yè)影響，公司業(yè)績和利潤率繼續(xù)下行。公司當(dāng)前土地投資依然維持行業(yè)領(lǐng)先水平，通過強(qiáng)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和質(zhì)量，在核心城市積極擴(kuò)張實(shí)現(xiàn)份額提升。
　　摘要：
　　公司業(yè)績符合預(yù)期，維持公司“增持”評(píng)級(jí)。2022年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1803億元，歸屬普通股東的凈利潤233億元，分別同比下降25.6%和42.1%。我們調(diào)整公司2023~2024年業(yè)績?cè)鏊僦?.1%、11.0%（原為5.1%、3.7%），預(yù)計(jì)2025年業(yè)績?cè)鏊贋?4.0%。我們調(diào)整公司2023~2024年EPS至2.21、2.46元（原為3.90、4.05元），預(yù)計(jì)2025年EPS為2.80元。公司是頭部央企，2023年預(yù)計(jì)隨著行業(yè)回暖而出現(xiàn)經(jīng)營改善，維持公司“增持”評(píng)級(jí)。
　　受行業(yè)影響，公司利潤率繼續(xù)下行。2022年公司毛利率為21.3%，較半年度繼續(xù)下行2.2pcts。公司凈利率為12.9%，較半年度繼續(xù)下行3.2pcts。一方面，公司受行業(yè)下行影響，計(jì)提減值15.2億元；另一方面，公司也受外部宏觀環(huán)境影響，實(shí)現(xiàn)外匯虧損42.8億元。由于公司主營業(yè)務(wù)依然在住宅開發(fā)，收入占比達(dá)96.8%，商業(yè)資產(chǎn)管理依然占比較低，使得持有型物業(yè)利潤率的修復(fù)對(duì)公司利潤率整體修復(fù)的貢獻(xiàn)力度較低。隨著2023年地產(chǎn)行業(yè)的回暖，利潤率下行態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)扭轉(zhuǎn)。
　　土地投資維持較高力度，強(qiáng)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和質(zhì)量。2022年公司實(shí)現(xiàn)土地投資1107億元，權(quán)益投資864億元，整體土地投資力度在44%，屬于行業(yè)領(lǐng)先水平。從拿地均價(jià)看，公司拿地成本為14982元/平方米，較2021年提升23.8%，主要原因在于公司積極獲取一二線城市優(yōu)質(zhì)土地項(xiàng)目，進(jìn)一步強(qiáng)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。2022年，公司的銷售均價(jià)達(dá)到25548元/平方米，在行業(yè)下行的背景下實(shí)現(xiàn)12.5%的增速，一方面是城市能級(jí)提升帶來的均價(jià)提升，一方面公司的產(chǎn)品保持較強(qiáng)的韌性。
　　公司將在2023年繼續(xù)保持規(guī)模擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)市場份額提升。公司在2022年逆勢(shì)投資，積極的土地投資策略使得公司在核心城市具備充足的土地儲(chǔ)備。截止2022年底，公司土儲(chǔ)約4389萬方，去化周期在3-4年。隨著行業(yè)逐漸筑底回升，公司將實(shí)現(xiàn)銷售改善，保持規(guī)模擴(kuò)張。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)需求超預(yù)期下行，投資物業(yè)發(fā)展不及預(yù)期。