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引言
　　根據(jù)CN-ABS數(shù)據(jù)顯示，2020－2022年，發(fā)行的企業(yè)ABS產(chǎn)品數(shù)量逐年減少、發(fā)行規(guī)模波動(dòng)下降；其中，商業(yè)地產(chǎn)ABS產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量及規(guī)模的占比波動(dòng)上漲。在融資環(huán)境受限、市場信心不足的情況下，以CMBS、類REITs為代表的具有實(shí)物抵押的商業(yè)地產(chǎn)證券化已成為企業(yè)融資的重要方式之一。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流作為商業(yè)地產(chǎn)ABS的主要償付來源，其運(yùn)營狀況分析是ABS評(píng)級(jí)工作中的重要一環(huán)。聯(lián)合資信選取了9個(gè)重點(diǎn)新一線及二線城市，對(duì)其商業(yè)地產(chǎn)中的寫字樓市場進(jìn)行分析，以作為商業(yè)地產(chǎn)ABS評(píng)級(jí)分析的支撐。本文選取成都市的寫字樓市場作為研究對(duì)象，分析區(qū)域環(huán)境、行業(yè)政策與城市規(guī)劃等對(duì)成都市寫字樓市場運(yùn)營狀況的影響，并對(duì)其未來發(fā)展展開分析與討論。
　　區(qū)域環(huán)境分析
　　成都市GDP增幅與全國GDP增幅走勢基本相符，整體呈波動(dòng)下降趨勢。2009－2017年期間為成都市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段，且該期間成都市GDP增速整體在全國GDP增速之上；隨著成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸走向成熟，GDP增速與全國GDP的差距逐漸縮小。受美國次貸危機(jī)及汶川大地震的影響，2008、2009年成都市GDP增長乏力，GDP增速同比分別降低3.51、1.93個(gè)百分點(diǎn)。2010年全球經(jīng)濟(jì)回暖以及成都市災(zāi)后重建工作的全面完工，成都市GDP增速同比上漲7.87個(gè)百分點(diǎn)；同年，成都市對(duì)外招商引資取得突破性進(jìn)展，成都進(jìn)出口總額位居中西部城市之首，成為中國西部市場的重要樞紐。自2010年初，國家陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策抑制房價(jià)過快增長，加之歐債危機(jī)的爆發(fā)導(dǎo)致國際緊張的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，在國際國內(nèi)的雙重因素下，2011－2015年期間，成都GDP增速由23.48%持續(xù)下滑至7.40%。2016－2017年間隨著一系列利好政策的出臺(tái)，市場熱度回升帶動(dòng)成都市GDP增速的回轉(zhuǎn)；自2018年始，國際經(jīng)濟(jì)形勢低迷，加之2019年末新冠肺炎疫情的爆發(fā)與反復(fù)，2018－2022年期間，成都市GDP增速波動(dòng)幅度較大，2020年及2022年GDP增速均跌至4%左右。