>> 申港證券-華潤萬象生活(1209.HK)年報點評：業(yè)績規(guī)模韌性增長，放眼未來更上層樓-230331
| 上傳日期： |
2023/4/3 |
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| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
申港證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
曹旭特 |
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事件：公司年報點評
業(yè)績高速增長，歸母凈利潤與我們預期基本一致：2022年公司營收120.16億元，同比+35.4%，其中住宅物管收入占比為64.9%，達78.02億元，同比+46.9%，購物中心、寫字樓商業(yè)運營及物業(yè)管理收入占比分別為20.7%、14.4%，達24.82、17.32億元，同比+16.5%、+20.7%。2022年全年實現(xiàn)歸母凈利潤22.06億元，同比+27.9%，與我們的預期（22.01億元）基本一致，同期EPS為0.967元。報告期內(nèi)公司毛利率和凈利率分別為30.1%、18.4%，期間費用中管理費用率同比-0.5%至8.8%，派息率同比+8%至45%。作為目前市場上第一梯隊的物管公司，商管業(yè)務護城河較寬，住宅業(yè)務內(nèi)生外拓加力提速，業(yè)績表現(xiàn)亮眼。
投資摘要：
并購外拓聯(lián)合發(fā)力，住宅物管成績優(yōu)異：截至22年公司住宅在管面積達2.8億方，同比+90.7%，其中第三方面積占比達59%，同比+222.1%，合約面積達3.35億方，合約在管比為1.2。主要受益于收并購公司中南服務及禹洲生活平穩(wěn)交割，為公司帶來14.4億元并表收入及1.04億元并表凈利潤。同時，公司住宅業(yè)主增值服務收入達12.56億元，同比+73.3%，業(yè)主增值服務收入占比由21年8.1%提升至10.4%，公司收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。受收并購公司無形資產(chǎn)攤銷影響，住宅板塊毛利率由21年19.3%下降至18.9%。我們認為，隨著公司業(yè)主增值服務業(yè)務的逐漸成熟，此項收入占比有望于23年進一步提升。
商管業(yè)務逆勢提升，多元布局實現(xiàn)盈利：截至22年公司公司購物中心在管面積達897萬方，同比+21.55%，合約面積達1515萬方，合約在管比為1.7。公司全年新開業(yè)購物中心16座，平均開業(yè)率達90.9%，通過外拓獲取購物中心13座，均在一二線城市。寫字樓物管在管面積達1052.6萬方，同比+28.16%，合約面積達1319.5萬方，合約在管比為1.3。受益于經(jīng)營效率的提升，公司購物中心及寫字樓商業(yè)運營及物業(yè)管理板塊毛利率于22年商業(yè)地產(chǎn)下行時期仍逆勢提升2.1pct至50.7%。目前公司購物中心合約項目為142個，預計能夠?qū)崿F(xiàn)十四五目標（150個）。此外，隨著23年消費及經(jīng)濟的復蘇以及REITs新政出臺，出租率、零售額的提升及政策利好更有望支持此業(yè)務板塊的持續(xù)發(fā)展。
投資建議：公司作為物管+商管并行的稀缺標的物企，母公司為央企，近年呈穩(wěn)定擴張態(tài)勢，關(guān)聯(lián)方風險較小，公司各板塊面積合約在管比均超1.2，內(nèi)生+外拓能力均好，未來業(yè)務發(fā)展確定性較高。預計2023-2025年歸母凈利潤28.6、35.93、42.94億元，對應EPS分別為1.25、1.57、1.88元，維持“買入”評級。
風險提示：華潤置地新開工及交付不達預期；商業(yè)開業(yè)、出租率不達預期；市場外拓不達預期，收并購整合不達預期。
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