>> 中信證券-陸家嘴(600663)2022年年報點評：綜合開發(fā)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)-230403
| 上傳日期： |
2023/4/3 |
大?。?/td>
| 623KB |
| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
陳聰,張全國 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告，僅限高級會員查看 |
|
|
2022年，地產(chǎn)銷售毛利率下滑、疫情減租等拖累公司業(yè)績表現(xiàn)。我們認為，隨著一次性影響因素降低，公司業(yè)績有望重回增長。公司持有物業(yè)位置優(yōu)異，部分資產(chǎn)符合C-REITs底層資產(chǎn)要求。
▍地產(chǎn)銷售毛利率下滑、疫情減租等拖累公司業(yè)績。2022年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入117.6億元，同比下降15.2%；實現(xiàn)歸母凈利潤10.8億元，同比下降74.8%。公司2022年業(yè)績大幅下降原因包括：1）地產(chǎn)銷售毛利率由2021年的81.5%下降至25.0%；2）公司響應(yīng)國家要求，為承租客戶減免租金約4.61億元；3）公司金融業(yè)收入及毛利率下降。
▍持有物業(yè)構(gòu)建公司核心價值，部分資產(chǎn)符合C-REITs底層資產(chǎn)要求。2022年，房地產(chǎn)租賃實現(xiàn)收入30.6億元，同比下降11.3%，若加回減免租金則同比增長2.0%。受疫情影響，報告期內(nèi)公司房產(chǎn)租賃毛利率同比降低5個百分點至70.7%。不過，我們認為公司主要位于上海核心區(qū)域的持有物業(yè)，一般年份都是最為稀缺、現(xiàn)金流穩(wěn)定的資產(chǎn)。到2022年底，公司持有物業(yè)總建筑面積達到328萬平米，寫字樓和購物中心占比達82%，上海占比超90%。公司的持有物業(yè)儲備中，有陸家嘴L+Mall，96廣場為一線城市購物中心，符合消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的申報底層資產(chǎn)類別要求。到2022年底，公司在建辦公、商業(yè)項目面積106.3萬平米，隨著持有物業(yè)規(guī)模增長，租金收入有望迎來新一輪增長。
▍住宅銷售利潤貢獻減少，綜合開發(fā)模式下沉淀優(yōu)質(zhì)物業(yè)。2022年，公司實現(xiàn)銷售額68.8億元，同比增長39.7%。住宅銷售實現(xiàn)營業(yè)收入43.4億元，毛利率為25.0%，明顯下降，利潤貢獻減少。開發(fā)業(yè)務(wù)是重要現(xiàn)金回款來源，2020年7月拿地的前灘54-01地塊，拿地金額為49.1億，投資金額為11.3億元，項目住宅可售部分前灘東方悅瀾實現(xiàn)銷售61.0億元。2021年11月拿地的洋涇項目，拿地金額為150.5億元，預計住宅可售貨值171.1億元。公司綜合體開發(fā)業(yè)務(wù)中住宅回流現(xiàn)金，協(xié)同沉淀優(yōu)質(zhì)持有物業(yè)。
▍公司資金成本持續(xù)走低，現(xiàn)金分派率預計維持高位。2022年末，公司融資總額為588.0億元，平均融資成本為3.73%，較2021年下降30bps。根據(jù)公司2023-2025年股東回報規(guī)劃，公司連續(xù)三年以現(xiàn)金方式累計分配利潤不少于該三年年均可分配利潤50%。2014年以來，公司現(xiàn)金分派率均保持在50%左右的穩(wěn)定水平，公司業(yè)務(wù)穩(wěn)定，未來也有能力保持穩(wěn)定的分派水平。
▍風險因素：重組事項存在不確定性；蘇州項目開發(fā)進展不及預期的風險；金融服務(wù)業(yè)務(wù)不及預期的風險。
▍盈利預測、估值與評級：2022年，地產(chǎn)銷售毛利率下滑、疫情減租等拖累公司業(yè)績表現(xiàn)。我們認為，隨著一次性影響因素的影響逐漸消退，公司業(yè)績有望重回增長。公司持有物業(yè)位置優(yōu)異，部分資產(chǎn)符合C-REITs底層資產(chǎn)要求。根據(jù)公司業(yè)務(wù)進展，未考慮重組，我們調(diào)整公司2023/24/25年的EPS預測為0.44/0.55/0.63元（原2023/24年預測為0.82/0.94元）。參考中國國貿(mào)的PB估值（中信證券研究部預測）和部分REITs資產(chǎn)的市值較評估資產(chǎn)折溢價率，考慮到公司在資產(chǎn)純粹性和杠桿可控性上不及中國國貿(mào)和C-REITs，我們以1.7倍PB和25%的NAV折價分別給公司估值，再取平均數(shù)，給予公司12.2元的目標價，維持“買入”的投資評級。
|
|
