>> 申港證券-房地產(chǎn)行業(yè)研究周報：從銷售規(guī)?？词兄底兓瑑?yōu)質(zhì)房企仍具顯著成長空間-230409
| 上傳日期： |
2023/4/10 |
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| 1753KB |
| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
申港證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
曹旭特 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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每周一談：從銷售規(guī)模看市值變化優(yōu)質(zhì)房企仍具顯著成長空間
從經(jīng)營業(yè)務的實質(zhì)來看，地產(chǎn)業(yè)務即通過融資、取地、開發(fā)銷售一系列過程，賺取銷售收入與開發(fā)成本差值的業(yè)務。在這一過程中，融資規(guī)模與成本（杠桿）、土地及施工成本與售價差額（毛利）、銷售速度（周轉(zhuǎn)水平）、銷售規(guī)模為影響房企經(jīng)營的主要要素，其中又以毛利和規(guī)模為絕對核心。銷售數(shù)據(jù)口徑相對一致且有第三方數(shù)據(jù)可以持續(xù)關(guān)注便于市場交易，我們選取銷售規(guī)模與市值變化進行橫向、縱向比較，對行業(yè)公司股價進行方向性判斷。
通過使用市值/權(quán)益銷售額的比值可以發(fā)現(xiàn)：
股價對銷售規(guī)模擴張的定價在轉(zhuǎn)向謹慎，2021年為低點，2022年底情緒有所改善：2019-2022年35家上市房企比值均值為0.5、0.31、0.24、0.32；
頭部房企在銷售規(guī)模定價上較二三梯隊房企有顯著優(yōu)勢：19-22年，統(tǒng)計35家房企中，市值TOP10市值/權(quán)益銷售額比值顯著高于TOP11-35位；
央企對銷售規(guī)模定價顯著強于其他房企：2022年央企、國企、混合制、民企比值分別為0.64、0.24、0.42、0.24。
盡管銷售規(guī)模并不能反映經(jīng)營的全部，但我們認為這一口徑仍然可以為我們對房企進行快速判斷提供重要依據(jù)：
銷售規(guī)模是各項內(nèi)在指標在經(jīng)營層面的綜合體現(xiàn)：房企通過盈余資金獲取具備盈利能力的項目并實現(xiàn)銷售規(guī)模，本就是各項經(jīng)營指標最終綜合體現(xiàn)；
地產(chǎn)行業(yè)作為重資產(chǎn)行業(yè)，毛利、負債等指標短期不會發(fā)生過快變動：在統(tǒng)一口徑后，銷售規(guī)模變動在公司經(jīng)營縱向及橫向比較上具備邊際指導意義；
基于對當前行業(yè)認知，我們可以對負債水平、盈利能力作方向性的直接判斷：在三道紅線及投資聚焦核心區(qū)背景下，房企負債水平將整體得到控制，土地市場轉(zhuǎn)向理性后，房企的盈利能力方向?qū)⒊掷m(xù)向上。
結(jié)合近年及最新的PE/PB估值已觸底向上，我們判斷市場情緒將保持向上，并進而判斷2023年年度口徑下的市值/銷售規(guī)模比值保持同向運動，最保守口徑也將好于2021年水平。
以市值/銷售規(guī)模的口徑觀察，我們可以結(jié)合各房企最新市值以2022年的比值水平回測保持當前市值所需的年度銷售增速。同時參考1-3月房企權(quán)益銷售額累計同比增速，可以對未來9個月房企所需的銷售增速進行大致估算，從結(jié)果來看，1-3月銷售增速領(lǐng)先測算水平較多的房企包括保利發(fā)展、濱江集團、華發(fā)股份、中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖集團、越秀地產(chǎn)、綠城中國及保利置業(yè)。
數(shù)據(jù)追蹤（3月27日-4月2日）：
新房市場：30城成交面積單周及累計同比分別為+16pct、+5pct，一線城市+211pct，+6pct，二線城市+20pct，-1pct，三線城市+50pct，+21pct。
二手房市場：13城二手房成交面積單周同比+55ct，累計同比+43pct。
土地市場：100城土地供應建筑面積累計同比-11pct，成交建筑面積累計同比+16pct，成交金額累計同比+0.2pct，土地成交溢價率為7.2%。
城市行情環(huán)比：北京（-6pct），上海（+106pct），廣州（-25pct），深圳（-16pct），南京（-4pct），杭州（+16pct），武漢（+4pct）。
投資策略：關(guān)注頭部穩(wěn)健國央企華潤置地、保利發(fā)展，關(guān)注拿地向銷售轉(zhuǎn)化，規(guī)模及行業(yè)占位提升的房企濱江集團、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際；關(guān)注態(tài)度轉(zhuǎn)為積極拿地強度有提升空間房企萬科A、龍湖集團、金地集團；關(guān)注中小盤國企規(guī)模擴張機會天地源、城建發(fā)展；代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。
風險提示：銷售市場復蘇不及預期，個別房企出現(xiàn)債務違約。
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