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預(yù)計23Q1板塊業(yè)績底部弱復(fù)蘇，房企間結(jié)構(gòu)分化加劇?；久娣矫妫?022年房地產(chǎn)行業(yè)基本面大幅下行，隨著供需兩端政策放松不斷推出，23Q1行業(yè)基本面呈現(xiàn)出底部復(fù)蘇跡象，但復(fù)蘇態(tài)勢仍然緩慢。考慮到本輪周期供需兩端相對以往更弱，推動改善路徑將呈現(xiàn)“L”型曲折性弱復(fù)蘇走勢。展望23Q1板塊業(yè)績，我們認為板塊業(yè)績處于底部區(qū)域、并有望弱復(fù)蘇，主要源于：1）房企資金緊張影響竣工結(jié)算進度；2）前期降價促銷推動當(dāng)期結(jié)算影響利潤率水平；但也有些積極因素顯現(xiàn)，推動后續(xù)部分優(yōu)質(zhì)房企業(yè)績彈性可期，主要源于：1）房企21-22年存貨減值規(guī)模較大，后續(xù)房企有望輕裝上陣；2）目前房企毛利率已處低位，優(yōu)質(zhì)房企毛利率具有一定程度的向上彈性。我們預(yù)計23Q1房地產(chǎn)板塊業(yè)績將底部弱復(fù)蘇，并且企業(yè)之間業(yè)績分化也將進一步加劇。
　　 23Q1行業(yè)基本面底部復(fù)蘇，料后續(xù)寬松政策持續(xù)性可期。2023Q1房地產(chǎn)行業(yè)基本面開始呈底部回升態(tài)勢，后續(xù)仍需政策持續(xù)催化。1）銷售方面：23Q1，50強房企銷售金額同比+1%，其中1-3月單月同比分別為-32%/+16%/+20%，同比降幅收窄至轉(zhuǎn)正；我們認為房企銷售復(fù)蘇來源于：一方面房企加大推盤量，新增供給上市推動銷售的繼續(xù)復(fù)蘇；另一方面，當(dāng)前市場復(fù)蘇的結(jié)構(gòu)化特征明顯，其中一二線城市等高能級城市的銷售表現(xiàn)更為靚麗。2）拿地方面：23Q1，300城住宅類土地成交面積累計同比-26%，其中1-3月單月同比分別為-55%/+11%/-12%；3）開工方面：22年房地產(chǎn)開工面積同比-39%，23年1-2月開工面積同比-9%。我們認為行業(yè)銷售開始底部回升；但考慮到行業(yè)供給端過度出清導(dǎo)致后續(xù)投資仍將處于弱改善狀態(tài)，預(yù)計投資修復(fù)節(jié)奏也會慢于以往周期。整體而言，弱復(fù)蘇環(huán)境也將創(chuàng)造更長的政策友好期，有利于行業(yè)及優(yōu)質(zhì)房企的健康穩(wěn)定發(fā)展。
　　根據(jù)結(jié)算節(jié)奏，我們預(yù)計主流公司2023Q1歸母凈利潤情況如下：
　　1）增速在+30%以上的公司：濱江集團；
　　2）增速在+10~+30%的公司：新大正、招商積余、招商蛇口；
　　3）增速在-10%~+10%的公司：萬科A、保利發(fā)展、建發(fā)股份、華發(fā)股份、新城控股、金地集團。
　　投資分析意見：板塊業(yè)績底部弱復(fù)蘇，結(jié)構(gòu)分化中彈性可期，維持“看好”評級。我們認為，我國房地產(chǎn)需求端短期銷售呈現(xiàn)超跌、但中期需求仍有支撐，而供給端呈現(xiàn)供給主體過度出清、中期行業(yè)供給亟待修復(fù)，預(yù)計供需兩端政策仍將更加積極，近期無錫、廈門、鄭州、合肥等二三線城市再次接連放松限購政策，而基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴圍至商業(yè)地產(chǎn)，表明供需兩端政策均在進一步支持并呵護市場；并預(yù)計房地產(chǎn)行業(yè)銷售也將逐步改善，并格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，推薦：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團、建發(fā)股份、保利發(fā)展、金地集團、新城控股；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、龍湖集團；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤萬象、新大正、碧桂園服務(wù)，建議關(guān)注：招商積余。
　　風(fēng)險提示：調(diào)控政策再收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。