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事件：2022年公司營收50億元，同比減少16%，歸母凈利潤虧損18億元
　　金科服務(wù)發(fā)布2022年業(yè)績公告，實現(xiàn)收入50.1億元，同比減少16.1%；毛利9.4億元，同比減少48.9%，毛利率18.8%，歸母凈利潤虧損18.2億元。
　　點評：經(jīng)營深度調(diào)整，關(guān)注治理結(jié)構(gòu)優(yōu)化、盈利能力企穩(wěn)和社區(qū)增值業(yè)務(wù)復(fù)蘇
　　1）2022年，外部經(jīng)濟環(huán)境和地產(chǎn)行業(yè)對公司業(yè)務(wù)產(chǎn)生較大沖擊，公司對各業(yè)務(wù)進行戰(zhàn)略性調(diào)整，謀求長期可持續(xù)的增長，具體來看：
　　持續(xù)貫徹第三方外拓發(fā)展戰(zhàn)略，優(yōu)化項目組合。2022年公司物管業(yè)務(wù)收入37億元（yoy+28%），收入占比73%。年內(nèi)新簽約3586萬平（其中3200萬平來自第三方外拓），年末在管面積2.5億平，合約面積3.6億平。過往高速發(fā)展積累了經(jīng)營效率和回款率低的項目，公司進行系統(tǒng)性撤場，2022年退出項目的在管面積2778萬平，合約面積3584萬平，為歷年最高，整體物管質(zhì)量有所提升。
　　大幅縮減地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)。公司主動減少向開發(fā)商提供的案場服務(wù)項目數(shù)量，聚焦現(xiàn)金流和回款有保障的業(yè)務(wù)，2022年非業(yè)主增值業(yè)務(wù)收入4.3億元，占比8.5%，毛利8084萬元，毛利占比8.6%，后續(xù)地產(chǎn)直接影響收入和利潤的空間有限。
　　強化資源協(xié)同，培育第二增長曲線。公司將本地生活作為戰(zhàn)略發(fā)展第二增長曲線，大力發(fā)展餐食及供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)，推行物管+團餐一站式服務(wù)，加強資源協(xié)同，聯(lián)合拓展增量客戶，挖掘存量客戶，進而提升單盤效益。酒店管理方面，進一步發(fā)揮高星級酒店運營經(jīng)驗，穩(wěn)步提升旗下金科大酒店等五星級品牌的服務(wù)水平。2022年，公司本地生活板塊收入4.9億元，同比增長2.9%，公司布局餐食服務(wù)較早，供應(yīng)鏈逐漸成熟，隨著進一步戰(zhàn)略聚焦和資源協(xié)同，本地生活板塊增長值得期待。
　　2）2023年重點關(guān)注治理結(jié)構(gòu)優(yōu)化、盈利能力企穩(wěn)和社區(qū)增值復(fù)蘇。2022年公司毛利率18.8%，同比下滑12.1pct；社區(qū)增值業(yè)務(wù)萎縮，收入同比減少77.7%；考慮關(guān)聯(lián)方及部分第三方客戶現(xiàn)金流狀況，公司計提較大數(shù)額減值撥備，應(yīng)收賬款減值損失21.5億元；前期并購產(chǎn)生客戶關(guān)系及商譽發(fā)生攤銷和減值約3億元；同時，博裕要約收購?fù)瓿?，成為第一大股東，公司治理結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，經(jīng)營獨立性提升，期待公司2023年社區(qū)增值業(yè)務(wù)穩(wěn)步復(fù)蘇，整體盈利能力恢復(fù)正常水平。
　　盈利預(yù)測、估值與評級：公司堅持區(qū)域深耕戰(zhàn)略，第三方拓展能力逐步提升，業(yè)務(wù)間協(xié)同性高。但由于地產(chǎn)和經(jīng)濟環(huán)境影響，非業(yè)主增值業(yè)務(wù)和社區(qū)增值業(yè)務(wù)發(fā)展受限制，業(yè)績出現(xiàn)下滑，關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)回款也有待跟蹤，應(yīng)收賬款減值具有不確定性，出于謹慎性原則，我們調(diào)整公司2023-25年歸母凈利潤預(yù)測至4.9億（-43%）/6.2億（-38%）/7.0億元（新增），對應(yīng)EPS為0.75/0.95/1.07元，當(dāng)前股價對應(yīng)23-25年P(guān)E估值為14/11/10倍，維持“增持”評級。
　　風(fēng)險提示：外拓競爭加劇導(dǎo)致利潤下滑，股權(quán)架構(gòu)變化對經(jīng)營影響存在不確定性。