>> 第一上海-綠景中國地產(chǎn)(0095.HK)2022年業(yè)績錄得虧損，銷售仍具韌性，白石洲一期有望年內(nèi)預(yù)售-230426
| 上傳日期： |
2023/4/27 |
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| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
第一上海 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
羅凡環(huán) |
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2022年業(yè)績錄得虧損，2022年合約銷售降幅優(yōu)于行業(yè)水平：2022年公司實現(xiàn)營業(yè)收入和毛利分別為23.4億元和10.3億元，同比下滑46.5%和52.8%；期內(nèi)歸母凈利潤錄得虧損7.3億，業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧的原因是疫情反復(fù)及行業(yè)停工停貸潮等原因使銷售下降以及結(jié)轉(zhuǎn)項目減少且主要來自珠海及化州等非深圳地區(qū)，結(jié)轉(zhuǎn)單價及毛利率相對于深圳均處于較低水平。盡管公司短期業(yè)績受舊改項目結(jié)轉(zhuǎn)周期的波動，但考慮到未來隨著白石洲項目的入市，公司的盈利增長將會得到明顯提升。2022年，公司實現(xiàn)合同銷售額40億元（主要由珠海東橋項目及化州國際花城項目貢獻），同比下降5.5%，但跑贏行業(yè)平均銷售水平。截至目前，公司可售貨值達400億元，為公司歷史以來最高水平，其中白石洲一期可售貨值約330億元。
白石洲項目進展順利，一期預(yù)計于2023年下半年開盤銷售：截至2022年底，公司現(xiàn)有土儲超1600萬方（包含待注入項目，已注入土儲約705萬方），大部分位于深圳、珠海、香港等一二線城市，可支撐公司10年以上發(fā)展。其中，白石洲項目計容面積共約358萬平方米，其中35%為住宅、31%為商務(wù)公寓、32%為商業(yè)、寫字樓及酒店、2%為配套設(shè)施，可售建面約180萬方，保守預(yù)計可貢獻貨值約1500億（假設(shè)自持物業(yè)全部用于銷售）。項目將會分四期進行開發(fā)，開發(fā)周期預(yù)計為8至10年。目前白石洲一期可售面積為33萬方（含商業(yè)），目前建設(shè)進度已經(jīng)修建至地上十層以上，我們預(yù)計三季度可以達到預(yù)售條件。
未雨綢繆，積極部署各項融資，保證公司安全運營：公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)合理，截止2022年底，公司有息負債總額343.5億元，以銀行貸款為主，占比82.6%，綜合融資成本為6.9%，其中一年至兩年到期的債務(wù)占比為64.9%。期內(nèi)，公司引入萬科作為白石洲城市更新項目的戰(zhàn)略性股東，白石洲項目股權(quán)的8%萬科的注資有助于進一步加強公司短期流動性，也提升了項目安全性。2022年10月，白石洲項目的銀團授予207億的專項授信，并于期內(nèi)逐步提款，保障了白石洲項目拆遷及一期的建設(shè)資金需求。另外，公司期內(nèi)到期的小公募債、商業(yè)票據(jù)、可轉(zhuǎn)債等也已經(jīng)完成了回售或存續(xù)。今年3月份的公告指出，公司按時兌付了一筆4.7億的到期美元債，為年內(nèi)最大一筆到期債務(wù)，增加了公司短期的安全性，為白石洲項目順利預(yù)售奠定基礎(chǔ)。
目標(biāo)價2.8港元，買入評級：根據(jù)測算，公司開發(fā)業(yè)務(wù)NAV約為259億人民幣。投資物業(yè)方面，假設(shè)現(xiàn)有運營物業(yè)以及在建物業(yè)均實現(xiàn)穩(wěn)定成熟運營，預(yù)計增厚估值約為66.5億人民幣?？紤]公司凈負債之后，公司攤薄后的每股NAV為14港元。基于白石洲項目逐期開發(fā)、預(yù)售以及其他優(yōu)質(zhì)舊改項目的逐步轉(zhuǎn)化，公司的整體規(guī)模及盈利水平將迎來飛躍，我們給予NAV80%的折讓，對應(yīng)目標(biāo)價2.8港元，買入評級。
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