>> 長江證券-大悅城(000031)2022A&2023Q1點評：2022業(yè)績壓力充分釋放，2023Q1扭虧為盈-230505
| 上傳日期： |
2023/5/5 |
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| 1392KB |
| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
長江證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
劉義，薛夢瑩 |
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事件描述
2022年公司營收395.8億（-7.1%），歸母凈利潤-28.8億（2021年盈利1.1億），綜合毛利率24.1%（-3.4pct）。2023Q1營收60.9億（-25.6%），歸母凈利潤1.7億（+269.9%）。
事件評論
毛利率下降、投資收益為負(fù)、計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等因素導(dǎo)致業(yè)績虧損。2022年公司實現(xiàn)營收395.8億元（-7.1%），其中開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算收入335.0億元（-6.0%），占比84.6%；投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)業(yè)務(wù)營收43.4億（-14.1%），占比11.0%；酒店、管理輸出、物業(yè)等其他業(yè)務(wù)合計營收17.4億（-10.2%），占比4.4%。歸母業(yè)績虧損28.8億元主要由毛利率下滑、投資收益為負(fù)、資產(chǎn)及信用減值導(dǎo)致，2022年公司綜合毛利率同比下降3.4pct至24.1%，其中開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率同比下降1.6pct至20.4%，自持物業(yè)毛利率同比下降11.1pct至53.0%；投資凈收益虧損21.6億（2021年虧損14.4億）；資產(chǎn)及信用減值損失15.7億（2021年損失14.9億）。2023Q1營收60.9億（-25.6%），投資收益扭虧為盈、所得稅率及少數(shù)股東損益下滑推動歸母業(yè)績達1.7億（+269.9%）。
銷售排名提升，可售土儲充裕。2022年公司銷售額568億(-21.9%)，銷售面積227萬方(-20.9%)，均價2.5萬元/平(-1.2%)，銷售隨行業(yè)趨勢性下滑，行業(yè)排名逆勢提升14位至第33名；2023Q1銷售117.3億(+1.6%)。2022年新獲取項目8個(2021年16個)，拿地金額96億(-69.6%)，拿地面積79萬方(-75.8%)，拿地均價12110元/平(+25.3%)，均價上升主因布局城市能級提升，新獲項目位于重慶、成都、南京、杭州、蘇州、北京等地；金額和面積口徑的拿地強度為16.9%、34.9%，補貨力度中性。截至2022年底公司可售土儲貨值約1905億元，對應(yīng)可售周期3.4年，保障銷售增長。
還原免租后自持業(yè)務(wù)營收逆勢增長，商業(yè)運營穩(wěn)步推進。2022年消費承壓、疫情反復(fù)影響，公司購物中心銷售額254億，自持物業(yè)營收43.4億元（-14.1%），若還原免租的10.3億則實現(xiàn)營收53.6億元，同比增長6.2%，商業(yè)營收逆勢增長，彰顯強勁韌性。2022年公司新開業(yè)4個項目，截至年底累計布局46個商業(yè)項目（29重資產(chǎn)+17輕資產(chǎn)），已開業(yè)29個商場（商業(yè)面積304萬方）,其中18個為大悅城購物中心（商業(yè)面積265萬方，含輕資產(chǎn)），儲備量豐富，輕重并舉戰(zhàn)略取得實質(zhì)進展。
債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，融資成本下行。2022年公司有息負(fù)債764.2億(+6.4%)，長債占比78.7%（+4.2pct），債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，融資成本下降至4.82%(-0.1pct)。截至2022年底凈負(fù)債率84.0%(-6.1pct)，現(xiàn)金短債比2.3X(+0.87X)，剔除預(yù)收后資產(chǎn)負(fù)債率74.1%(+3.8pct)。
投資建議：業(yè)績壓力充分釋放，關(guān)注公司扭虧增盈計劃進展。2022年公司業(yè)績壓力充分釋放，2023年以創(chuàng)造價值和利潤為首要目標(biāo)，全力以赴扭虧增盈，關(guān)注后期邊際改善。預(yù)測公司2023-2025年歸母凈利7.4/11.0/17.0億，2024-2025年業(yè)績增速47%、55%，對應(yīng)P/B為0.97/0.91/0.83X，給予“增持”評級。
風(fēng)險提示
1、未來公司結(jié)算毛利率不及預(yù)期；
2、公司投資收益虧損、大量計提資產(chǎn)減值。
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