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政策面：住建部規(guī)范中介費(fèi)率，各地需求端政策放松持續(xù)。中央：1）住建部&市場(chǎng)監(jiān)管總局：印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，就二手房中介費(fèi)過高、操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等問題提出具體要求；2）國(guó)資委：國(guó)資委將進(jìn)一步支持指導(dǎo)中央企業(yè)加大在瓊投資布局力度，積極參與自貿(mào)港基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，助力海南中國(guó)特色自由貿(mào)易港加快建設(shè)。各地：1）唐山市、合肥市、貴州省進(jìn)一步優(yōu)化公積金貸款方案，提高了公積金的支持力度；2）滁州市印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，表示給予商品房購房者實(shí)際繳納契稅的50%補(bǔ)助，并優(yōu)化了公積金貸款方案；3）杭州市放寬市區(qū)落戶條件，對(duì)社保條件、居住證等相關(guān)要求進(jìn)行調(diào)整。
　　基本面：因五一假期期間成交數(shù)據(jù)基數(shù)較低，本周新房、二手房市場(chǎng)以及各線城市成交面積環(huán)比均大幅增長(zhǎng)，但從絕對(duì)值上來看，對(duì)比五一假期前一周，新房及二手房市場(chǎng)成交均有所下降，降幅分別為-3.7%和-10.2%。本周30大中城市商品房成交面積338萬平，環(huán)比+93.6%，環(huán)比增速較上周上升143.8pct；同比+32.4%，同比增速較上周上升10.4pct。新房市場(chǎng)分線城市來看，本周一、二、三線城市成交面積環(huán)比均上升，一、二線城市保持同比上升，三線城市同比稍降。18城二手房成交面積202平，環(huán)比+190%，環(huán)比增速較上周上升259pct，同比+44.9%，同比增速較上周上升12.2pct。二手房市場(chǎng)分線城市來看，本周一、二、三線城市成交面積環(huán)比均上升。
　　板塊行情：本周SW房地產(chǎn)下跌1.75%，房地產(chǎn)跑贏大盤0.22pct，表現(xiàn)強(qiáng)于大市。恒生指數(shù)下跌2.11%，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)下跌4.88%，房地產(chǎn)跑輸大盤-2.78pct，表現(xiàn)弱于大市。恒生物業(yè)服務(wù)及管理下跌6.82%，恒生物業(yè)服務(wù)及管理跑輸大盤4.72pct，表現(xiàn)弱于大市。
　　本周觀點(diǎn)：從房企融資來看，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，4月房企非銀融資總額同比下降5.4%，環(huán)比下降20.7%，綜合融資利率為3.79%，環(huán)比下降0.1%。典型房企中，招商蛇口發(fā)布22.9億元信用債，融資成本僅為2.2%。我們認(rèn)為，房企融資成本保持走低的趨勢(shì)，中長(zhǎng)期來看有助于房企利潤(rùn)率改善。從房企土拍來看，本周廈門、南京進(jìn)行2023年首輪集中供地，其中廈門出讓3宗土地，2宗搖號(hào)，溢價(jià)率10.39%；南京出讓10宗土地，3宗搖號(hào)，溢價(jià)率9.23%。我們認(rèn)為，在當(dāng)前市場(chǎng)復(fù)蘇分化的情況下，聚焦核心一二線城市仍是部分房企的主要策略，市場(chǎng)復(fù)蘇相對(duì)穩(wěn)定的重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)能夠率先迎來復(fù)蘇。從市場(chǎng)成交角度來看，對(duì)比五一假期前一周成交量和本周成交量絕對(duì)值，本周新房及二手房成交量微降，降幅分別為-3.7%和-10.2%。我們認(rèn)為，五一之后市場(chǎng)熱度未出現(xiàn)明顯的波動(dòng)，市場(chǎng)預(yù)計(jì)仍將維持緩慢復(fù)蘇的趨勢(shì)，考慮到5-6月是房企傳統(tǒng)的半年度業(yè)績(jī)沖刺階段，我們認(rèn)為5-6月供應(yīng)有望增加，從而帶動(dòng)銷售規(guī)模環(huán)比4月有望實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。
　　我們繼續(xù)看好：1）都市圈聚焦型房企：華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)；2）全國(guó)化龍頭房企：保利發(fā)展、招商蛇口、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)；3）二手房新房聯(lián)動(dòng)邏輯持續(xù)存在，二手房中介貝殼和我愛我家持續(xù)看好。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）房企開發(fā)資金到位速度不及預(yù)期；2）融資實(shí)質(zhì)進(jìn)展不及預(yù)期；3）行業(yè)回暖速度不及預(yù)期。