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投資要點(diǎn)
　　行業(yè)占位快速提升，2023年公司合約銷(xiāo)售金額有望實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長(zhǎng)：2023年1-4月公司實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額279億元，同比增長(zhǎng)257%，全口徑銷(xiāo)售金額進(jìn)入克而瑞榜單第21名，達(dá)到歷史最高。考慮到公司2023年加大推貨力度且去化表現(xiàn)優(yōu)于2022年，我們預(yù)計(jì)公司2023年合約銷(xiāo)售金額有望實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長(zhǎng)。
　　以銷(xiāo)定投，拿地力度有望加大：公司拿地以銷(xiāo)定投，預(yù)計(jì)2023年公司將加大拿地力度，補(bǔ)充一二線城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，截至2023年4月，公司全口徑新增貨值約203億元，位列行業(yè)TOP 11。
　　拿地傾向市場(chǎng)需求和流速有保障的中小型住宅項(xiàng)目：公司拿地渠道多元，但因城市更新等類(lèi)型項(xiàng)目影響周轉(zhuǎn)，2021年起公司拓展重點(diǎn)傾向市場(chǎng)需求和流速有保障的中小型住宅項(xiàng)目，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)逐年優(yōu)化。2022年新增土儲(chǔ)均來(lái)自一二線城市，其中長(zhǎng)三角和大灣區(qū)，分別占8%和57%；總權(quán)益土儲(chǔ)中長(zhǎng)三角和大灣區(qū)占比較2019年提升個(gè)11百分點(diǎn)至43%，一線城市占比較2019年提升8個(gè)百分點(diǎn)至22%。
　　推動(dòng)滯重庫(kù)存去化，加快周轉(zhuǎn)：為了加快資金回籠，優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，公司于2019年加大對(duì)商業(yè)、車(chē)位庫(kù)存的去化力度，因此物業(yè)減值虧損對(duì)利潤(rùn)端有較大侵蝕，但資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及存貨周轉(zhuǎn)率為近五年最高。2019~2022年資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率均呈上升趨勢(shì)，我們預(yù)計(jì)隨著公司加大力度去化庫(kù)存，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及存貨周轉(zhuǎn)率仍有提升空間。
　　運(yùn)營(yíng)提效，壓縮費(fèi)用率：2019年起，公司重新梳理管理職能和決策機(jī)制，加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)周期管理，提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效率，同時(shí)實(shí)現(xiàn)了成本、營(yíng)銷(xiāo)和人力資源部門(mén)的信息化升級(jí)，相應(yīng)管理+銷(xiāo)售+財(cái)務(wù)費(fèi)用率呈下降趨勢(shì)。我們認(rèn)為隨著公司規(guī)模增長(zhǎng)以及運(yùn)營(yíng)持續(xù)提效，費(fèi)用率有望進(jìn)一步下降。
　　給予“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)2.85港元：公司為央企背景，融資渠道暢通且融資成本仍有下降空間，基于近年土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，2023年銷(xiāo)售規(guī)模有望實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長(zhǎng)，提升行業(yè)占位。公司運(yùn)營(yíng)提效、周轉(zhuǎn)加快也將驅(qū)動(dòng)ROE提升。我們預(yù)計(jì)公司2023/2024年核心凈利潤(rùn)為15.59/16.65億元，分別同比增長(zhǎng)2.6%/6.8%。首次覆蓋給予“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)2.85港元，對(duì)應(yīng)2023/2024年P(guān)E為7.0/6.5倍。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)調(diào)控政策放松不及預(yù)期、流動(dòng)性寬松不及預(yù)期、商品房銷(xiāo)售不及預(yù)期、計(jì)提減值損失超預(yù)期、人民幣貶值。