>> 中指研究院-房地產(chǎn)行業(yè)：2023年1-5月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜-230602
| 上傳日期： |
2023/6/2 |
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pdf 共18頁 |
來源： |
中指研究院 |
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作者： |
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| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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榜單解讀
當(dāng)月要點(diǎn)：
1、TOP100房企1-5月銷售額增長8.4%，但增速放緩
2、債務(wù)重組進(jìn)展：部分企業(yè)通過債務(wù)展期、債轉(zhuǎn)股等多種形式進(jìn)行債務(wù)重組
3、展望：若能夠進(jìn)一步落地支持政策，向市場傳遞信心，在房企大力推盤和促銷之下，6月房地產(chǎn)銷售有望迎來好轉(zhuǎn)
1、業(yè)績：TOP100房企1-5月銷售額增長8.4%，但增速放緩
2023年1-5月，TOP100房企銷總額為29661.0億元，同比增長8.4%，增幅相比上月下降4.4個百分點(diǎn)。其中TOP100房企5月單月銷售額同比上升2.9%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后環(huán)比下降18.8%。5月，市場調(diào)整壓力較大，購房者置業(yè)情緒繼續(xù)回落，導(dǎo)致環(huán)比繼續(xù)下降。銷售額超千億房企7家，較去年同期增加4家，百億房企68家，較去年同期減少2家。TOP100房企權(quán)益銷售額為20545.9億元，權(quán)益銷售面積為11836.2萬平方米。
2023年1-5月，TOP30陣營房企銷售額保持增長。其中，TOP10房企銷售額均值為1274.9億元，較上年增長16.4%；TOP11-30房企銷售額均值為413.2億元，較上年增長13.1%；TOP31-50房企銷售均值為197.4億元，較上年下降2.8%；TOP51-100房企銷售額均值為94.0億元，同比下降6.9%。
2、數(shù)量：千億以上陣營企業(yè)數(shù)量增加
2023年1-5月，千億以上陣營企業(yè)數(shù)量增加。具體來看，千億以上陣營7家，較去年同期增加4家，銷售額均值1481.8億元。第二陣營（500-1000億）企業(yè)8家，較去年同期減少1家，銷售額均值710.4億元。第三陣營（300-500億）企業(yè)10家，較去年同期減少2家，銷售額均值360.9億元。第四陣營（100-300億）企業(yè)為43家，較去年同期減少3家，銷售額均值176.4億元。
3、債務(wù)重組進(jìn)展：部分企業(yè)通過債務(wù)展期、債轉(zhuǎn)股等多種形式進(jìn)行債務(wù)重組
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年1月-2023年4月，債務(wù)違約房企有44家，其中2021年有10家，2022年有31家。具體來看，出險房企主要通過債務(wù)展期、以資抵債和債轉(zhuǎn)股的形式實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組。
出險房企采用最多的債務(wù)重組方案即為債務(wù)展期，通過對還款期限、利率、付息頻率、增信措施等條款進(jìn)行調(diào)整，延長償還時間。債務(wù)展期的一般做法為境內(nèi)債券通過召開持有人會議的方式實(shí)現(xiàn)，境外債券通過交換要約的方式實(shí)現(xiàn)。2021年以來，恒大、中國奧園、融創(chuàng)、龍光等多家企業(yè)提出債務(wù)展期方案，延長償還時間。從展期時長上來看，目前房企展期均超過6個月，部分企業(yè)展期5年左右，部分房企甚至?xí)霈F(xiàn)二次展期情況；在利率設(shè)置上，大部分境外債展期期間的利率相比于原債券提高；在償還本金金額上，部分境外債給予更高的本金金額償付；在增信措施上，部分債券提供實(shí)控人擔(dān)保、土地使用權(quán)抵押、項(xiàng)目股權(quán)質(zhì)押等補(bǔ)充增信措施。
部分房企通過以資產(chǎn)清償債務(wù)，但此種形式通常與債務(wù)展期相結(jié)合，即以部分現(xiàn)金償付債務(wù)，剩余債務(wù)進(jìn)行展期。從目前房企做法來看，陽光城、富力等房企均給予一定比例的現(xiàn)金償還疊加剩余債務(wù)展期的做法。從現(xiàn)金償付比例來看，境外債首期現(xiàn)金償還比例遠(yuǎn)低于境內(nèi)債首期現(xiàn)金償還比例。從現(xiàn)金償付形式來看，多數(shù)房企償付一定比例本金，少數(shù)房企僅支付全部利息或一部分利息。此外，部分房企也通過實(shí)物資產(chǎn)包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪、車位等進(jìn)行償債。
債轉(zhuǎn)股作為另一種常見的債務(wù)違約重組方案，目前也有部分房企采用，如華夏幸福通過以下屬公司股權(quán)搭建的“幸福精選平臺”和“幸福優(yōu)選平臺”股權(quán)的方式，抵償債務(wù)金額。根據(jù)企業(yè)發(fā)布的信息，截至2023年4月30日，華夏幸福通過兩平臺股權(quán)償還債務(wù)總計(jì)約人民幣105.83億元。此外，融創(chuàng)、恒大也提出債轉(zhuǎn)股的重組方案。
4、展望：若能夠進(jìn)一步落地支持政策，向市場傳遞信心，在房企大力推盤和促銷之下，6月房地產(chǎn)銷售有望迎來好轉(zhuǎn)
5月，中央及監(jiān)管部門出臺政策較少，基本延續(xù)此前基調(diào)。本月住建部與市場監(jiān)督總局共同發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，指出“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用?！崩^續(xù)引導(dǎo)降低購房成本，促進(jìn)需求釋放；5月15日，央行發(fā)布一季度《貨幣政策執(zhí)行報告》，報告中指出“當(dāng)前貸款加權(quán)平均利率持續(xù)處于歷史低位”“繼續(xù)落實(shí)首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制”，且針對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)表述與之前基本一致，短期房地產(chǎn)政策或保持在寬松狀態(tài)。
地方層面，5月，各地政策出臺頻次下降，核心二線城市微調(diào)為主。根據(jù)中指監(jiān)測，5月各地優(yōu)化政策36條，約為4月半數(shù)，部分熱點(diǎn)城市如杭州放松余杭區(qū)、蕭山區(qū)部分街道限購政策，南京在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)可增購一套住房，重慶璧山區(qū)對外地人士購房提供補(bǔ)貼等；另有部分二三線城市鼓勵房票安置。
市場方面，5月，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場供需兩端均繼續(xù)走弱，市場活躍度下降，購房者觀望情緒加重，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)100城新房成交面積環(huán)比下降約8%，同比增幅收窄至約12%。2023年1-5月，重點(diǎn)100城商品住宅銷售面積同比增長超20%。供給端來看，5月，企業(yè)推盤積極
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