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深耕金橋租售結(jié)合，打造領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)城區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營商，給予“買入”評級
　　浦東金橋依托金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，以產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新社區(qū)和碧云國際社區(qū)兩大產(chǎn)品為核心，聚焦“城區(qū)開發(fā)與銷售+運(yùn)營服務(wù)+產(chǎn)業(yè)投資”三大板塊，可售房產(chǎn)資源充足，房產(chǎn)租賃收入穩(wěn)中有升，出租率逆勢提升，區(qū)位優(yōu)勢以及產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)顯著。我們預(yù)計(jì)公司2023-2025年歸母凈利潤為17.84、15.06和19.37億元，對應(yīng)EPS為1.59、1.34、1.73元，當(dāng)前股價(jià)對應(yīng)PE為8.1、9.6、7.5倍，首次覆蓋給予“買入”評級。
　　立足金橋開發(fā)區(qū)，園區(qū)租賃業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展
　　金橋開發(fā)區(qū)聚焦于未來車、新通信、智能造三大產(chǎn)業(yè)，貢獻(xiàn)了浦東1/4的工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模，區(qū)位優(yōu)勢以及產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)顯著。公司可供出租的經(jīng)營性房產(chǎn)以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主，截至2022年末持有各類經(jīng)營性房產(chǎn)面積約302萬方，受疫情租金減免影響，租賃收入同比下降5.5%至15.88億元，平均出租率逆勢提升至86.6%。公司運(yùn)用多種方式對旗下物業(yè)改擴(kuò)建工程進(jìn)行持續(xù)推進(jìn)，目前擁有Y00-1201單元7街坊產(chǎn)業(yè)社區(qū)和08街坊碧云商業(yè)綜合體兩個(gè)項(xiàng)目改建，未來項(xiàng)目儲(chǔ)備較充足。
　　銷售收入保持增長，可售資源充足
　　公司2022年房地產(chǎn)銷售收入達(dá)33.19億元，同比增長18.7%，主要來自于碧云尊邸二期的集中結(jié)轉(zhuǎn)，2023年碧云尊邸二期對應(yīng)待結(jié)轉(zhuǎn)金額42.32億元。公司在建可售住宅項(xiàng)目充足，臨港組團(tuán)項(xiàng)目預(yù)估貨值約125億元，預(yù)計(jì)將在2023年達(dá)售；周浦項(xiàng)目預(yù)估貨值約54億元，預(yù)計(jì)將在2023年達(dá)售。2023年1月，公司聯(lián)合體被確定為虹口區(qū)兩宗城市更新項(xiàng)目最終實(shí)施主體，兩項(xiàng)目距離北外灘核心區(qū)僅一街之隔，預(yù)估貨值約70億元，將極大增厚公司土地儲(chǔ)備。
　　財(cái)務(wù)狀況較為穩(wěn)健，融資成本保持低位
　　截至2022年末，公司資產(chǎn)負(fù)債率55.8%，財(cái)務(wù)狀況較為健康。2022年公司公開市場發(fā)債36.3億元，票面利率不超過3%，融資渠道保持暢通，平均融資成本降至3.24%，較2021年末下降43BP。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：項(xiàng)目拓展不及預(yù)期、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入不及預(yù)期、上海新房價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。