>> 國泰君安-房地產(chǎn)行業(yè)5月統(tǒng)計局數(shù)據(jù)點評：竣工繼續(xù)超預(yù)期-230615
| 上傳日期： |
2023/6/15 |
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| 461KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
國泰君安 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
謝皓宇,白淑媛,郝亞雯 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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本報告導(dǎo)讀：
5月竣工繼續(xù)超預(yù)期，但拿地和新開工的不足拖累了開發(fā)投資；地產(chǎn)將受益于刺激經(jīng)濟的政策落地，央國企依然是主力。
摘要：
依然是高能級城市銷售好于低能級城市，5月銷售面積再次負增長。今年以來銷售均價抬升到10000元/平以上，4月和5月更是創(chuàng)新高突破了11000元/平。再加上5月70城新建商品住宅銷售價格環(huán)比整體漲幅回落，說明高能級城市銷售占比在提升，也即低能級城市銷售去化較差。歷經(jīng)2、3月份的需求集中釋放，銷售面積沖到4月最高5.5%的同比增速，但從4月二手房的降溫，購房意愿的不足，傳導(dǎo)至5月導(dǎo)致新房銷售面積也回落至-3.0%的增速。
竣工繼續(xù)超預(yù)期，而拿地和新開工的不足拖累了開發(fā)投資。今年以來只有竣工增速持續(xù)正增長，5月增速為24.4%，因為交易資金的監(jiān)管，房企的融資來源抓手從新開工變成了竣工，再加上去化率的持續(xù)下行商品房庫存起來后房企沒必要去新增追加資金，然后用于新增的推盤，房企更多的還是會選擇原有項目的續(xù)銷和竣工之后的現(xiàn)金回款。而依據(jù)克而瑞300城的土地數(shù)據(jù)，前5月供應(yīng)下降了16.8%，成交下降了10.2%，新開工也是在去年低基數(shù)的背景下繼續(xù)下滑，5月繼續(xù)下降27.3%，因此開發(fā)投資被拖累，5月降幅繼續(xù)擴大至-10.5%。
地產(chǎn)將受益于刺激經(jīng)濟的政策落地，央國企依然是主力。當前我們看到有地方政府在回購商品房作為保障性租賃住房等舉措，都是在積極托底銷售市場。隨著各種刺激經(jīng)濟的政策出臺，其中包含房地產(chǎn)的政策（例如保交樓、保障性租賃住房政策等）落地，將會一定程度改善新房的銷售。其中5月房企雖整體銷售增速均回落，但只有央國企還維持正增長，而民企銷售增速已下行至-19.5%。其中像華潤置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、中國金茂、保利置業(yè)等央國企依然維持50%以上的同比增速。
6月進入再融資的加速期，部分央企PB依然嚴重偏離1，預(yù)計將引來估值修復(fù)。部分央企的PB已經(jīng)較大幅度的低于1，按照再融資的方案，發(fā)行PB將不低于1，按照當前價格計算，有超過20%的改善空間。考慮到已經(jīng)披露再融資較長時間，因此從時間和收益角度來看，已經(jīng)具備不錯的配置價值。和2022年擔(dān)心短期流動性風(fēng)險不同，2023年市場更關(guān)心長期發(fā)展問題，也即房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式的推出。新模式的確立，將幫助房企快速調(diào)整心態(tài)，進入到良性循環(huán)當中。全年我們核心推薦園區(qū)類公司，首選中新集團、招商蛇口，推薦成長性的公司，受益中交地產(chǎn)、建發(fā)股份，并推薦再融資PB修復(fù)的，保利發(fā)展等。
風(fēng)險提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。
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