>> 東方金誠-寬松政策持續(xù)加碼，房地產(chǎn)市場緣何仍在徘徊？-230626
| 上傳日期： |
2023/6/27 |
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| 6170KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
東方金誠 |
| 評級： |
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作者： |
馮琳 |
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與此前三輪明顯的房地產(chǎn)周期相比，本輪房地產(chǎn)下行周期從“政策底”到“市場底”的傳導速度較緩，政策寬松對房地產(chǎn)市場的提振作用遲遲不見效果。核心原因在于，本輪下行周期，房地產(chǎn)供需兩端發(fā)生深刻變化，面臨著諸多前所未有的壓力及其疊加效應(yīng)。
第一，房地產(chǎn)下行和疫情沖擊影響疊加，居民收入增速明顯下滑，資產(chǎn)增速顯著放緩，導致居民在資不抵債的擔憂下開始主動“縮表”，加杠桿購房的意愿和能力下降。這是本輪下行周期居民購房需求對房貸利率下調(diào)敏感度下降的主要原因——當前的房貸實際利率水平仍明顯高于居民收入實際增速和資產(chǎn)端增值速度。
第二，自“房住不炒”提出以來，居民對房價中長期走勢的預期逐步回歸理性，有效避免了房地產(chǎn)市場走向過熱。但在當前的房地產(chǎn)周期下行階段，房價持續(xù)下跌，居民對房價上漲預期回歸理性的過程在近因效應(yīng)下會演變?yōu)閷Ψ績r中長期走勢的悲觀預期，這不利于短期刺激政策效果的釋放。
第三，因城施策導向下，當前政策發(fā)力的重點在非熱門二線和三四線城市。但相較于有效庫存較低的一二線城市，庫存壓力大、去化周期長的三四線城市樓市從“政策底”到“市場底”的歷時要更長。尤其在2015-2017年棚改貨幣化透支三四線城市購房需求且該政策已退出的情況下，相較以往幾輪房地產(chǎn)周期，本輪下行周期三四線城市房地產(chǎn)市場回暖需要更大力度的政策托底和更長的時間。
第四，供給端民營房企大面積暴雷，是本輪下行周期房地產(chǎn)市場下行長度超預期的另一重要原因。這一方面導致居民對購買期房的態(tài)度非常謹慎，而期房在新房銷售中的占比超8成，延緩了房地產(chǎn)銷售端的回暖速度；另一方面，在“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式難以維系的情況下，房地產(chǎn)銷售和新開工同步變化的規(guī)律將被打破，未來銷售端回暖傳導至供給端可能會存在比較長的時滯，而若供需兩端無法同頻恢復，則會影響銷售端回暖的持續(xù)性。
未來還有哪些政策可以加力？首先，相對于這一輪房地產(chǎn)市場供需兩端的下行深度和面臨的多重壓力，當前政策寬松的力度仍然不夠，尤其是需求端政策還有進一步寬松的必要性。其中，考慮到當前居民收入增速偏低以及居民資產(chǎn)負債表面臨的衰退風險，接下來房貸利率還需要更大幅度的下行，這是提振市場預期、穩(wěn)定居民資產(chǎn)負債表，進而帶動銷售端回暖的最有效手段。其次，從政策空間和需求潛力來看，一線和熱門二線城市房地產(chǎn)政策放松的有效空間更大。通過適當放松高能級城市需求端政策，同時增加高能級城市優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，讓能熱的城市先熱起來，帶動市場預期改善，進而向低能級城市傳導，可能要比直接刺激低能級城市房地產(chǎn)需求見效更快。最后，要推動樓市盡快回暖，還需要通過改善就業(yè)形勢和調(diào)整收入分配機制來助力居民擴收入，提高收入增速，改善收入預期，這是提高居民購房需求利率彈性、推動房地產(chǎn)需求端寬松政策作用更好發(fā)揮的關(guān)鍵。
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