>> 浙商證券-房地產(chǎn)行業(yè)7月政治局會議點評：政策放松力度升，城更推動煥新生-230724
| 上傳日期： |
2023/7/25 |
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| 444KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
楊凡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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事件
7月24日中共中央政治局召開會議分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作。其中，地產(chǎn)相關表述為：
“要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。要有效防范化解地方債務風險，制定實施一攬子化債方案。要加強金融監(jiān)管，穩(wěn)步推動高風險中小金融機構(gòu)改革化險?！?br> 投資要點
本次會議對地產(chǎn)表述進一步寬松。相較2023年4月底政治局會議對地產(chǎn)表述，本次會議表述主要有以下幾點不同：
1）本次會議未提“房住不炒”；
我們認為：房住不炒在本次會議上雖然未明確提及，但無論房地產(chǎn)政策松緊，它依然是政策調(diào)控的核心思想。結(jié)合統(tǒng)計局1-6月房地產(chǎn)銷售和投資數(shù)據(jù)表現(xiàn)以及30大中城市周度成交面積同比走勢來看，我們認為本次會議未提及的核心原因是把現(xiàn)階段進一步放松政策以企穩(wěn)房地產(chǎn)市場放在了更重要的位置上。
2）新增表述“適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”；
我們認為：政策明確指出房地產(chǎn)現(xiàn)階段有供求的重大變化，并且指出要優(yōu)化房地產(chǎn)政策，我們認為這為Q3進一步放松各地房地產(chǎn)調(diào)控政策給出了明確的指示，地方在放松的力度和速度上可能會加速。我們認為，目前主要政策放松空間較大的城市為一二線，進一步放松的方向在于限購的取消、認房認貸的條件放松、房貸利率的下降、公積金政策放松等。
3）新增表述“要加大保障性住房建設和供給”；
我們認為：在銷售走弱、庫存增加的背景下，國有平臺收購商品房轉(zhuǎn)化成為人才房、分配房、保障性住房等，可以有效調(diào)節(jié)供需。例如2000年海南、2015-2016年西安、福州、長沙等。目前回購商品房政策暫未出臺，但根據(jù)歷史周期底部政策規(guī)律來看，相關政策可期待。
4）“積極推動城中村改造和“平急兩用”，“積極穩(wěn)步推進”變?yōu)椤胺e極推動”；新增表述“盤活改造各類閑置房產(chǎn)”；
我們認為：我們在7月21日發(fā)布《Q3政策再放松，板塊投資機會仍在》，提示7月19日住建部聯(lián)合7部委發(fā)布老舊小區(qū)推進的政策。7月21日國務院審議通過在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造。老舊小區(qū)和城中村改造均屬于廣義城市更新范疇。我們認為兩個政策都很重要，一方面多部委聯(lián)合出臺的政策數(shù)量不多，但出臺后通常執(zhí)行力會較強；另一方面政策發(fā)布涉及的機構(gòu)層級較高，后續(xù)參與政策執(zhí)行的城市面會較廣，可執(zhí)行的體量潛力較大。從措辭上來看，我們認為“積極推動”比“積極穩(wěn)步推動”力度更強?！氨P活改造各類閑置房產(chǎn)”，我們認為后續(xù)在推動城市更新上大概率會配有拆建。
5）地方債務從“加強管理”變?yōu)椤坝行Х婪痘狻?，并新增表述“制定實施一攬子化債方案”。新增表述“要加強金融監(jiān)管，穩(wěn)步推動高風險中小金融機構(gòu)改革化險?！?br> 我們認為：地產(chǎn)基本面未企穩(wěn)會持續(xù)影響地方債的風險催化，出現(xiàn)債務風險會反向作用房地產(chǎn)進而加速負反饋。我們認為，目前房地產(chǎn)基本面企穩(wěn)和防范債務風險催化需要兩手抓，同時加大政策力度，盡可能避免負反饋的發(fā)生。本次會議明確提出“要制定實施一攬子化債方案”，我們認為該表述預示了政策在化解債務風險上會加強力度。
板塊投資機會：信心和情緒修復走在前，修復邏輯走在后。
我們認為，本次政治局會議在措辭上較四月有明顯不同，雖然政策的推進需要后續(xù)細節(jié)的落定和地方執(zhí)行的配合，但自上而下放松力度加大的信號已經(jīng)十分明確。我們認為地產(chǎn)板塊有望在Q2超跌的情形下有所反彈。目前，申萬房地產(chǎn)指數(shù)位仍然位于本輪周期（2015至今）底部，向下空間有限，我們認為目前對二級市場地產(chǎn)板塊投資不必再悲觀。
長期來看，我們認為由于行業(yè)發(fā)展進入到成熟階段，房地產(chǎn)行業(yè)總量雖整體漲幅有瓶頸，但板塊結(jié)構(gòu)性投資機會仍在：未來房地產(chǎn)板塊投資機會更多在于聚焦一二線城市的本地開發(fā)商。我們建議Q3關注抗風險能力強，在一線城市有土儲優(yōu)勢的標的（能夠受益于城市更新政策）：城建發(fā)展、越秀地產(chǎn)、天健集團；永續(xù)現(xiàn)金流標的繼續(xù)看好：中國國貿(mào)。
風險提示：政策效果邊際遞減；新增房企債務違約。
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