>> 光大證券-房地產(chǎn)(物業(yè)服務(wù))行業(yè)動態(tài)跟蹤：物管助力城中村改造與可持續(xù)運營-230730
| 上傳日期： |
2023/7/31 |
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| 1114KB |
| 格式： |
pdf 共12頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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國常會提出，在超大特大城市實施城中村改造
2023年7月21日，國常會審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》，提出在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造是改善民生、擴大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的一項重要舉措。要更好發(fā)揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，鼓勵和支持民間資本參與，實現(xiàn)可持續(xù)運營。
聚焦可持續(xù)運營，“物管進村”迎來重要發(fā)展機遇
“十四五”規(guī)劃綱要提出，加快推進城市更新，改造提升老舊小區(qū)、城中村等存量片區(qū)功能。城中村改造與舊改，均屬于城市更新范疇。本次城中村改造，“物管進村”迎來重要發(fā)展機遇，物業(yè)從小區(qū)走向城市，實現(xiàn)從“讓居民生活更美好”到“深度參與城市治理”的跨越。
推行物管進村，實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋
招商積余進駐深圳市坪山區(qū)馬巒街道、萬物云進駐深圳市福田區(qū)沙頭街道，兩個經(jīng)典案例表明，改造須全面推行物管進村，實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋；物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理，確?？沙掷m(xù)發(fā)展，物業(yè)企業(yè)在前期的改造規(guī)劃、中期協(xié)調(diào)各方參與力量、后期持續(xù)管理與運營方面均扮演重要角色，看好“物管進村”發(fā)展前景。
頭部企業(yè)大力布局城市服務(wù)賽道，市場空間廣闊
物業(yè)進駐城中村，提供街道、片區(qū)的一體化綜合治理服務(wù)，包括街道環(huán)衛(wèi)清潔、安保巡查等，屬于城市服務(wù)業(yè)務(wù)范疇，頭部物業(yè)企業(yè)基本都布局了城市服務(wù)賽道，2022年，碧桂園服務(wù)/保利物業(yè)/世茂服務(wù)/雅生活服務(wù)/萬物云城市服務(wù)收入分別為48.4/20.6/13.8/13.1/6.6億元；弗若斯特沙利文分析，2025年城市服務(wù)市場總收入將達到18857億元，2021年至2025年的復(fù)合增速為14.4%；另一方面，城中村改造也將提升物業(yè)服務(wù)覆蓋率，擴大物業(yè)管理行業(yè)空間。
物業(yè)管理板塊資本市場表現(xiàn)：受美聯(lián)儲加息以及房地產(chǎn)市場回暖進程緩慢等因素影響，年初至7月28日，光大地產(chǎn)物管板塊指數(shù)累計下跌14.1%，近期房地產(chǎn)政策釋放積極信號，物管估值修復(fù)（7月21日至7月28日期間累計上漲7.1%）。截至2023年7月28日，多數(shù)物管公司估值仍處于低位。
投資建議：物管公司獨立發(fā)展能力提升，短期波動不影響長期發(fā)展向好
物管行業(yè)定位“社會治理基層支柱”，在提升全社會就業(yè)水平/社區(qū)養(yǎng)老托幼/智慧社區(qū)建設(shè)/老舊小區(qū)改造/城中村改造等方面具有較高參與度，各級政府政策支持力度較強。投資建議三條主線：
1）“估值修復(fù)”：重點關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)流動性回暖、民營房企信用風(fēng)險逐步出清帶來的風(fēng)險溢價下降。推薦新城悅服務(wù)，建議關(guān)注碧桂園服務(wù)、金科服務(wù)、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、建業(yè)新生活。
2）“獨立發(fā)展”：第三方在管面積占比超過80%，已基本具備獨立經(jīng)營和擴張能力的民企物管，推薦綠城服務(wù)，建議關(guān)注旭輝永升服務(wù)，雅生活服務(wù)；品牌力強，第三方拓展競爭優(yōu)勢明顯的公司，推薦萬物云、新大正。
3）“穩(wěn)健國企”：持續(xù)看好國企物管公司的穩(wěn)健發(fā)展和低風(fēng)險帶來的估值溢價。推薦中海物業(yè)、保利物業(yè)，建議關(guān)注華潤萬象生活、招商積余、遠洋服務(wù)、金茂服務(wù)、越秀服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。
風(fēng)險分析：人工成本風(fēng)險；第三方外拓競爭加劇風(fēng)險；增值服務(wù)拓展風(fēng)險；關(guān)聯(lián)方依賴風(fēng)險；外包風(fēng)險。
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