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房票安置：始于棚改，但使用中仍存諸多限制
　　房票安置是政府給與被拆遷人的補償方式之一，相比直接貨幣補償和實物安置，房票安置具有安置效率高、自主性強、優(yōu)惠大等優(yōu)勢。政府積極推動房票安置目的在于，推動地產市場復蘇的同時，減輕地方短期財政壓力。房票政策截至目前經歷過兩輪高潮，第一輪為2014-2018年PSL支持棚改貨幣化階段，第二輪為2022年以來地產銷售低迷階段。我們認為2022年以來房票安置重新得到重視主要有三方面因素：第一是城市更新計劃規(guī)模有所提升，房票政策繼續(xù)推行具備良好基礎；第二是由于新房銷售市場承壓，房票安置無疑對庫存去化起到推動效果；第三是房票政策的實施可以減輕地方政府的財政壓力。雖然第二輪房票制度發(fā)行的城市數量有明顯提升，但由于房票實操和使用中存在諸多限制，導致規(guī)模有限，對市場的影響較小。
　　政策利好：更大的補償力度，短期提振當地市場需求
　　房票安置可以實現居民、開發(fā)商、政府三方互惠。各地推行房票安置時，往往會在原有房屋安置補償權益貨幣量化后，再給與一定獎勵和政策補貼，從而增加居民接受度，增加居民購房需求。獎勵力度視具體城市而定，以安徽省蚌埠市為例，進行實際獎勵測算，發(fā)現拆遷采取純貨幣安置、房票安置、實物安置，對應的資產收益率分別為16.1%、24.1%、19.5%，可見房票安置的確具有較大優(yōu)惠。從實際效果看，施行房票制度的確可以短期刺激購房需求。
　　推進難度：高度綁定政府信用，居民和開發(fā)商接受度有限
　　從房票發(fā)放制度和流程可以看出，房票可以理解為政府發(fā)行的一張“拆遷支票”，這張支票與地方政府的信用高度捆綁。如大規(guī)模發(fā)行房票，理論上會增加地方財政壓力。同時雖然房票安置可以給與多項補貼優(yōu)惠，但是房票不僅結算流程復雜，且在使用上有諸多限制條件，居民和開發(fā)商接受度有待提升。故地方政府應加強資金支持與監(jiān)管力度，保障房源充足、防止房價波動，確保房票兌換可靠性。
　　投資建議
　　當前地產行業(yè)仍處于持續(xù)探底階段，此次7月份國常會審議通過《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，提振了行業(yè)政策方面的預期，各地因城施策空間進一步打開，優(yōu)質房企有望迎來業(yè)績上漲空間。2023年我們持續(xù)看好投資強度高、布局區(qū)域優(yōu)、機制市場化的強信用房企。受益標的：（1）保利發(fā)展、招商蛇口、中國海外發(fā)展、建發(fā)股份、越秀地產等優(yōu)質央國企；（2）萬科A、金地集團、新城控股、美的置業(yè)等財務穩(wěn)健的民企和混合所有制企業(yè)。
　　風險提示：政策推進節(jié)奏不確定性、地產行業(yè)修復不及預期。