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2022年以來杭州房地產(chǎn)政策由全市放松轉(zhuǎn)變?yōu)榉謪^(qū)域、分街道放松，政策操作精細(xì)化。1）2022年杭州市場(chǎng)政策放松主要體現(xiàn)在全市層面，如5月降低二手房購(gòu)買門檻，限購(gòu)區(qū)購(gòu)買二手房的社保繳納要求降低至12個(gè)月、增值稅“5改2”降低交易成本，11月貸款政策調(diào)整為認(rèn)房不認(rèn)貸，二套房首付比降低至40%。2）2023年上半年杭州由“因城施策”轉(zhuǎn)為“按區(qū)施策、按街道施策、按道路施策”，限購(gòu)放松從外圍板塊逐步向城市中心延伸，如臨平、錢塘兩區(qū)由部分街道放寬限購(gòu)轉(zhuǎn)為全區(qū)放寬限購(gòu)。
　　限貸放松效果一般，分區(qū)域限購(gòu)放松對(duì)外圍臨安、富陽(yáng)基本無效，臨平、蕭山、錢塘等區(qū)域由典型項(xiàng)目帶動(dòng)脈沖式回暖，持續(xù)性差。2022年11月杭州放松限貸，但市場(chǎng)預(yù)期并未明顯回暖，年底“翹尾”行情缺位。2022年下半年以來各區(qū)域逐漸放松限購(gòu)，1）臨安、富陽(yáng)兩區(qū)成交持續(xù)萎靡，政策放松無效化，主要原因是兩區(qū)產(chǎn)業(yè)、配套兌現(xiàn)一般，核心區(qū)購(gòu)房外溢需求退去。2）臨平、錢塘、蕭山等區(qū)域逐漸放松限購(gòu)，依靠寧圍、喬司、金沙湖等緊鄰中心區(qū)域、產(chǎn)業(yè)配套兌現(xiàn)較好的板塊典型項(xiàng)目拉動(dòng)，銷售面積出現(xiàn)脈沖回暖，但優(yōu)質(zhì)板塊項(xiàng)目回暖難以徹底帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)熱度。
　　杭州需求端政策仍有寬松空間，當(dāng)前非杭州戶籍新房購(gòu)買門檻較高，各區(qū)域首付比一致，外圍區(qū)域首付比有調(diào)降空間。1）限購(gòu)層面臨安、富陽(yáng)、錢塘、臨平全區(qū)放寬限購(gòu)，蕭山區(qū)、余杭區(qū)部分街道放寬限購(gòu)，仍有一定放松空間；非杭州戶籍在限購(gòu)區(qū)購(gòu)買新房的門檻為連續(xù)繳納48個(gè)月社保/個(gè)稅，購(gòu)買二手房要求為繳納12個(gè)月社保/個(gè)稅，外地戶籍新房準(zhǔn)入門檻較高。2）限貸層面，杭州已調(diào)整為認(rèn)房不認(rèn)貸，首套房、二套房首付比分別為30%、40%，外圍區(qū)域首付比仍有調(diào)降空間。3）限售層面，單批中簽率低于10%、房源傾斜比例達(dá)到80%的熱點(diǎn)項(xiàng)目以及以人才優(yōu)先購(gòu)買的新房限售5年。
　　核心區(qū)新房市場(chǎng)依舊火爆，庫(kù)存占比極低，政策放松存在約束。當(dāng)前杭州購(gòu)房需求集中在核心地段改善項(xiàng)目釋放，導(dǎo)致核心區(qū)仍保持高熱度，外圍板塊遇冷。2022年西湖、拱墅、上城、余杭、濱江區(qū)項(xiàng)目仍保持約80%開盤去化率，2023年市區(qū)多個(gè)觸發(fā)社保搖號(hào)的項(xiàng)目均位于核心地段，單價(jià)較高，部分項(xiàng)目中簽率僅2%。2）截止2023年6月底，上城、拱墅、西湖、濱江4個(gè)核心區(qū)新房庫(kù)存占比僅9%，去化周期不到5個(gè)月，已經(jīng)出現(xiàn)限購(gòu)放松的蕭山、余杭、臨平、錢塘四區(qū)庫(kù)存占比約43%，外圍臨安、富陽(yáng)庫(kù)存占比48%。
　　杭州二手房當(dāng)前面臨“堰塞湖”問題，掛牌量高企而成交量走低，復(fù)蘇關(guān)鍵在于掛牌價(jià)回歸理性凸顯二手房性價(jià)比，同時(shí)降低交易成本，增強(qiáng)流通性。1）2022年5月杭州降低二手房交易成本、外地戶籍購(gòu)買二手房門檻，僅6月單月二手房成交套數(shù)環(huán)比上漲41%，后續(xù)回落，主要原因是杭州二手房與一手房?jī)r(jià)格存在倒掛，二手房性價(jià)比較低，僅降低交易成本并不能促進(jìn)高成交，反而會(huì)增大二手房掛牌量。2）截止到2023年6月底，杭州二手房掛牌量約21.8萬套，而上半年二手房共成交約3.6萬套，若部分賣家為促成交下調(diào)掛牌價(jià)，一二手房之間投資水分?jǐn)D出，二手房性價(jià)比逐漸凸顯，預(yù)計(jì)將適當(dāng)促進(jìn)二手房流動(dòng)性，更有助于存量市場(chǎng)健康發(fā)展。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，杭州大幅增加宅地供應(yīng)。