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本周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，本周申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)上漲9.78%，滬深300指數(shù)上漲4.47%，板塊跑贏滬深300指數(shù)5.31pct，在31個(gè)板塊中排第2位。
　　行業(yè)數(shù)據(jù)回顧：本周30大中城市商品房成交面積238萬(wàn)平米，環(huán)比+22.5%，同比-21.7%。細(xì)分城市能級(jí)來(lái)看，30大中城市中，一線(xiàn)城市商品房成交面積64萬(wàn)平米，環(huán)比+9.6%，同比-8.6%；二線(xiàn)城市商品房成交面積124萬(wàn)平米，環(huán)比+32.2%，同比-27.4%；三線(xiàn)城市商品房成交面積49萬(wàn)平米，環(huán)比+18.8%，同比-21.1%。各能級(jí)城市成交均表現(xiàn)出同比下跌、環(huán)比上漲。二手房市場(chǎng)方面，我們重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的14城二手房成交面積143萬(wàn)平米，環(huán)比-3.2%，同比-8.9%。細(xì)分城市能級(jí)來(lái)看，2個(gè)一線(xiàn)城市二手房成交面積27萬(wàn)平米，環(huán)比-3.2%，同比-19.0%；9個(gè)二線(xiàn)城市二手房成交面積110萬(wàn)平米，環(huán)比-0.5%，同比-5.2%；3個(gè)三四線(xiàn)城市二手房成交面積6萬(wàn)平米，環(huán)比-35.9%，同比-22.5%。各能級(jí)城市同環(huán)比均下跌，且三四線(xiàn)城市跌幅高于一二線(xiàn)城市。庫(kù)存方面，一線(xiàn)城市中，僅北京新房庫(kù)存面積環(huán)比下跌0.8%，其余城市新房庫(kù)存面積環(huán)比均上漲，其中深圳漲幅最大，為3.5%。從去化周期來(lái)看，上海和杭州表現(xiàn)較為突出，3個(gè)月移動(dòng)平均去化周期分別為4.64、2.63個(gè)月，其余城市去化周期仍然較長(zhǎng)。土地市場(chǎng)方面，一線(xiàn)城市住宅用地成交2宗，平均溢價(jià)率均為10.29%；二線(xiàn)城市合計(jì)成交住宅用地17宗，總規(guī)劃建面140.04萬(wàn)方，土地出讓金106.72億元，平均溢價(jià)率4.74%；三四線(xiàn)城市共計(jì)成交住宅用地51宗，平均溢價(jià)率分別為2.0%。
　　本周政策情況：7月24日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議指出，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，要用好政策空間扎實(shí)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。7月24日，住建部官網(wǎng)公告，2023年，全國(guó)計(jì)劃新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬(wàn)個(gè)、涉及居民865萬(wàn)戶(hù)，其中1-6月全國(guó)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4.26萬(wàn)個(gè)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部倪虹部長(zhǎng)召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。南京、晉中、無(wú)錫、萍鄉(xiāng)、東莞等多個(gè)城市發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)優(yōu)化政策。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話(huà)會(huì)議28日在京召開(kāi)。
　　重點(diǎn)公司跟蹤：7月至今我們跟蹤的重點(diǎn)企業(yè)中，共拿地21塊，總土地出讓金304.91億元，其中上海4塊、廣州1塊。拿地企業(yè)分別為華潤(rùn)置地、招商蛇口、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團(tuán)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、越秀地產(chǎn)和萬(wàn)科企業(yè)。本周我們重點(diǎn)跟蹤的房企中，保利置業(yè)發(fā)行10億元一般中期票據(jù)，期限3年，票面利率3.4%；新城控股發(fā)行9億元一般中期票據(jù)，期限9年，票面利率4.0%；濱江集團(tuán)發(fā)行6億元一般中期票據(jù)，期限2年，票面利率3.85%。
　　投資建議：銷(xiāo)售表現(xiàn)上，本周新房市場(chǎng)成交環(huán)比有所好轉(zhuǎn)，但同比仍然下跌；二手房市場(chǎng)同環(huán)比均下跌，且三四線(xiàn)城市跌幅高于一二線(xiàn)城市，不同能級(jí)城市之間分化明顯。去化表現(xiàn)上，仍然以杭州及上海表現(xiàn)最佳，三四線(xiàn)城市去化仍然顯著慢于高能級(jí)城市。投資端，除國(guó)央企外，民企濱江集團(tuán)及混合制企業(yè)萬(wàn)科亦有所表現(xiàn)。本周中共中央政治局會(huì)議指出，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，要用好政策空間扎實(shí)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部倪虹部長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。同時(shí)多個(gè)城市出臺(tái)相關(guān)房地產(chǎn)優(yōu)化政策。整體政策環(huán)境寬松，同時(shí)我們認(rèn)為后續(xù)仍可能會(huì)有城市持續(xù)出臺(tái)優(yōu)化政策，以刺激需求端的回暖。我們?nèi)匀豢春们捌谠诤诵膮^(qū)域提前布局、以及在融資端具備更強(qiáng)信用優(yōu)勢(shì)的房企，建議關(guān)注：招商蛇口、保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：基本面不及預(yù)期，行業(yè)政策收緊，資金面收緊，個(gè)別企業(yè)出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)等。