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事件描述
　　2023年7月27日，根據(jù)新華社消息，住建部部長在近日召開的企業(yè)座談會上表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。
　　事件評論
　　政治局會議定調(diào)后，住建部指明政策優(yōu)化方向。7月24日，政治局會議首次明確“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”；政治局會議定調(diào)后，住建部迅速落實(shí)會議精神，提出要“進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’等政策措施”，具體落地還需相關(guān)部門配合，在“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化”的大基調(diào)下，后續(xù)更多的政策調(diào)整可期。
　　后續(xù)政策優(yōu)化空間，主要集中在核心城市。2022年以來全國各地陸續(xù)優(yōu)化需求端政策，累計(jì)政策強(qiáng)度已不低，但政策工具箱仍未用足，從住建部提出的優(yōu)化方向來看仍有空間：
　　一、首套房首付比例：截至目前，除北京、上海外，首套住房首付比例基本已降至政策框架下限（限購城市、非限購城市分別不低于30%、20%），后續(xù)優(yōu)化路徑可能包括以下三方面，1）限購區(qū)域調(diào)整后首付比例可降至20%，目前青島、武漢等城市已在執(zhí)行；2）認(rèn)定環(huán)節(jié)優(yōu)化后，換房可以享受更低的首付比例，主要是四個(gè)一線及個(gè)別二線城市；3）部分城市普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整相對滯后，與時(shí)俱進(jìn)后首付比例可相應(yīng)降低，主要是北京和上海。
　　二、首套房貸利率：根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，7月一線城市首套房貸平均利率為4.50%，二線和三四線城市均為3.88%，除一線城市外基本已降至框架下限，北京、上海、廣州、深圳首套房貸利率加點(diǎn)分別為55/35/0/30BP，理論上分別有75/55/20/50BP的下降空間。
　　三、改善性住房換購稅費(fèi)減免：住房交易環(huán)節(jié)涉及金額較大的稅種分別為個(gè)稅、契稅和增值稅，2022年9月已出臺對居民換房予以個(gè)稅退稅優(yōu)惠，而契稅和增值稅仍有一定優(yōu)化空間，尤其是一線城市的非普宅增值稅稅率和購置二套住房的契稅稅率相對較高。
　　四、二套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：截至目前，大多數(shù)重點(diǎn)城市已執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的央行框架下限，少數(shù)二線城市執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，只有四個(gè)一線城市和少數(shù)二線城市仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，甚至是認(rèn)貸款記錄的最嚴(yán)標(biāo)準(zhǔn)，后續(xù)可能迎來結(jié)構(gòu)性優(yōu)化。
　　五、其他限制性措施：限購、限售和限價(jià)之類的限制性措施，盡管此次住建部并未提及，但各地供需關(guān)系確實(shí)已發(fā)生重大變化，因城施策甚至更精細(xì)化的調(diào)整也是大勢所趨。
　　政策預(yù)期再迎拐點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)偏好修復(fù)可期。行業(yè)走向新的均衡需要時(shí)間，但短期下行不能失速，過度悲觀預(yù)期需要扭轉(zhuǎn)。政治局會議和住建部表態(tài)釋放積極信號，穩(wěn)地產(chǎn)政策進(jìn)入新階段，因城施策或更精細(xì)化的措施可能將推進(jìn)至核心區(qū)域，宏觀層面表態(tài)也直指當(dāng)前核心矛盾，行業(yè)主要問題有望逐步解決，至少重點(diǎn)城市可相對穩(wěn)定，進(jìn)而修復(fù)市場短期風(fēng)險(xiǎn)偏好，重點(diǎn)關(guān)注開發(fā)供給側(cè)優(yōu)化標(biāo)的、穩(wěn)定現(xiàn)金流業(yè)務(wù)，以及輕資產(chǎn)的央企物管和代建龍頭。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　1、需求表現(xiàn)持續(xù)低于預(yù)期；2、政策跟進(jìn)速度低于預(yù)期；3、房價(jià)下跌導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表受損。