>> 東興證券-房地產(chǎn)行業(yè)6月公司月報(bào)：高能級(jí)區(qū)域銷售回落之下，主流房企銷售壓力明顯增大-230727
| 上傳日期： |
2023/7/27 |
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| 格式： |
pdf 共60頁(yè) |
來(lái)源： |
東興證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
陳剛 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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行業(yè)銷售：
高能級(jí)區(qū)域復(fù)蘇動(dòng)能減弱，主流房企銷售壓力增大。從行業(yè)整體銷售情況來(lái)看，6月份的商品房銷售金額同比轉(zhuǎn)跌，銷售面積同比增速進(jìn)一步下滑。2023年6月商品房銷售額同比增速為-19.2%、前值為6.8%；銷售面積同比增速為-18.2%、前值為-3.0%。百?gòu)?qiáng)房企和我們跟蹤的40家主流房企的銷售額單月同比增速都明顯落后于全國(guó)水平。2023年6月百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比增速為-27.6%、前值為5.8%。從我們跟蹤房企(40家)的銷售額來(lái)看，2023年6月跟蹤房企銷售額同比增速為-34.3%、前值為4.0%。我們認(rèn)為，主流房企此前的銷售領(lǐng)先于市場(chǎng)水平，是因?yàn)橹髁鞣科箐N售結(jié)構(gòu)上更加向高能級(jí)城市傾斜，隨著隨著高能級(jí)區(qū)域復(fù)蘇動(dòng)能的減弱，主流房企的銷售壓力開(kāi)始增大。
房企銷售：
主流房企銷售普遍下滑，央國(guó)企銷售承壓但整體情況依然優(yōu)于非央國(guó)企。從我們跟蹤的40家主流房企銷售情況來(lái)看，6月份主流房企銷售同比顯著下滑。由于高能級(jí)區(qū)域銷售的下行，高均價(jià)房企和央國(guó)企銷售增速相比5月大幅下滑，但整體情況依然優(yōu)于低銷售均價(jià)的非央國(guó)企。從銷售金額單月值來(lái)看，2023年6月高均價(jià)組(13家)商品房銷售額同比增速為-30.9%、前值為33.7%；低均價(jià)組(13家)商品房累計(jì)銷售額同比增速為-48.9%、前值為-35.1%；央國(guó)企組(10家)商品房銷售額同比增速為-22.0%、前值為31.9%；非央國(guó)企組(30家)商品房銷售額同比增速為-42.9%、前值為-12.8%。從我們跟蹤的房企(40家)銷售金額累計(jì)增速來(lái)看，6月份銷售金額同比增速最高的3家房企為建發(fā)股份、龍湖集團(tuán)和越秀地產(chǎn)。
行業(yè)土地成交：
土地成交金額進(jìn)一步下滑，但主流房企拿地力度繼續(xù)提升。從行業(yè)整體土地成交來(lái)看，6月份的全國(guó)商住用地土地成交金額進(jìn)一步下滑。2023年1-6月全國(guó)商住用地累計(jì)成交土地出讓金同比增速為-24.9%、前值為-17.2%。我們跟蹤的38家主流房企的拿地金額同比微增，拿地力度持續(xù)提升，說(shuō)明主流房企對(duì)土地市場(chǎng)的信心有所恢復(fù)。2023年1-6月跟蹤房企(38家)累計(jì)新增土地價(jià)值同比增速為3.2%、前值為1.2%，跟蹤房企的整體拿地力度為16.4%，前值為13.4%。從拿地均價(jià)來(lái)看，主流房企拿地均價(jià)有所提升，說(shuō)明主流房企普遍傾向于在高能級(jí)區(qū)域拿地。2023年1-6月跟蹤房企累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為14.7%、前值為20.1%。
房企土地成交：
高均價(jià)的央國(guó)企拿地力度更大，低均價(jià)房企積極布局高能級(jí)區(qū)域。從我們跟蹤的38家主流房企拿地情況來(lái)看，房企普遍傾向于在高能級(jí)區(qū)域拿地，銷售均價(jià)更高的房企拿地力度明顯高于低均價(jià)房企。2023年1-6月高均價(jià)組(13家)的整體拿地力度為24.2%，前值為19.5%；低均價(jià)組(13家)的整體拿地力度為2.0%，前值為1.9%。低銷售均價(jià)房企的拿地均價(jià)大幅度提升，布局高能級(jí)城市的趨勢(shì)明顯。2023年1-6月低均價(jià)組(13家)累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為87.7%、前值為32.6%。央國(guó)企拿地金額增速領(lǐng)先于非央國(guó)企，拿地均價(jià)也明顯高于非央國(guó)企，但兩者的拿地金額與拿地均價(jià)的增速差距有所縮小。2023年1-6月央國(guó)企組(10家)累計(jì)新增土地價(jià)值同比增速為9.1%、前值為15.4%；非央國(guó)企組(28家)累計(jì)新增土地價(jià)值同比增速為-5.6%、前值為-16.3%；央國(guó)企組(10家)累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為14.2%、前值為23.3%；非央國(guó)企組(28家)累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為13.2%、前值為12.2%。從我們跟蹤的房企(38家)拿地情況來(lái)看，2023年1-6月濱江集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)(建發(fā)股份)和綠城中國(guó)的拿地力度最大。
行業(yè)內(nèi)債及外債融資：
房企內(nèi)債發(fā)行有所回穩(wěn)，地方國(guó)有企業(yè)內(nèi)債發(fā)行規(guī)模領(lǐng)先。從境內(nèi)債券融資情況來(lái)看，6月內(nèi)債發(fā)行額同比增速為12.4%，前值為-7.4%。2023年1-6月央企房企的境內(nèi)債券累計(jì)發(fā)行額的同比增速為-23.8%、前值為-22.2%；地方國(guó)有房企的境內(nèi)債券累計(jì)發(fā)行額的同比增速為29.4%、前值為29.4%；非央國(guó)企房企的境內(nèi)債券累計(jì)發(fā)行額的同比增速為-24.5%、前值為-30.5%。從境外債券融資情況來(lái)看，外債余額持續(xù)下降。從債券到期情況來(lái)看，8月份債務(wù)到期壓力較7月份有所下降。從我們跟蹤的房企(38家)境內(nèi)信用債和境外地產(chǎn)債存量來(lái)看，存量債務(wù)規(guī)模最大的三家房企為碧桂園、華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)，8月份債務(wù)到期規(guī)模最大的三家房企為招商蛇口、龍湖集團(tuán)和建業(yè)地產(chǎn)。
境內(nèi)債務(wù)成本低于境外，央企融資優(yōu)勢(shì)最明顯。從房企境內(nèi)存量信用債和境外存量債券的利率水平來(lái)看，境內(nèi)信用債的發(fā)債利率明顯低于境外債券，央國(guó)企和混合所有制房企的發(fā)債利率普遍低于民企，其中央企的融資成本最低。
市場(chǎng)行情：
7月A股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大盤、H股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤。本月（7.1-7.25）A股地產(chǎn)指數(shù)（申萬(wàn)房地產(chǎn)）漲幅7.63%（上月0.58%），A股大盤（中證A股）漲幅0.53%（上月0.92%）；H股地產(chǎn)指數(shù)（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)）漲幅1.35%（上月7.15%），H股物業(yè)指數(shù)（恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)）漲幅-1.81%（上月4.62%），H股大盤（恒生指數(shù)）漲幅2.74%（上月3.74%）。近三個(gè)月A股漲幅前3的房企為金科股份、中南建設(shè)和綠地控股，港股為合景泰富、金輝
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