>> 興業(yè)證券-房地產(chǎn)行業(yè)日本房企輕資產(chǎn)化之J-REIT：以三井不動產(chǎn)為例-230726
| 上傳日期： |
2023/7/26 |
大小： |
1151KB |
| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
興業(yè)證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
宋健,孫鐘漣 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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投資要點
本篇報告主要研究了J-REIT的發(fā)展歷程及特點，并且以三井不動產(chǎn)為例探索其對于房企分散經(jīng)營風險、降低杠桿優(yōu)化資產(chǎn)負債表、提高盈利能力的影響，以此啟發(fā)中國房企的發(fā)展。
日本房地產(chǎn)泡沫破裂后，政府引入J-REIT盤活存量資產(chǎn)：20世紀90年代中后期，日本房地產(chǎn)泡沫加速破裂，日本政府為了解決房企融資難的問題，盤活存量資產(chǎn)，于2000年修訂《關于投資信托以及投資法人法》，允許投資信托對房地產(chǎn)的投資，正式引入J-REIT。
出臺避免雙重征稅政策，保障穩(wěn)健且相對較高的分派收益率：只要J-REIT將90%及以上可分派收入用于分派，且最大基金單位持有人持股比例不超過50%，J-REIT就可以把分派股息從應稅所得額中扣除，從而避免企業(yè)所得稅和股息稅的雙重征稅。因此，J-REIT的分派收益率穩(wěn)定維持在高于地產(chǎn)公司股息收益率的水平。2013年以來，J-REIT收益率穩(wěn)健維持在3%至略超4%的區(qū)間，和日本政府十年期國債利率息差也相應穩(wěn)定在3%~4%的區(qū)間。
以三井不動產(chǎn)為例：1）由三井不動產(chǎn)發(fā)起的四只J-REIT多次增發(fā)融資支撐資產(chǎn)收購，已成為三井不動產(chǎn)重要的資產(chǎn)退出渠道；2）三井不動產(chǎn)通過J-REIT快速實現(xiàn)降杠桿，D/E ratio從2001財年3.8倍降至2005財年1.4倍，此后大多數(shù)財年維持在1.2~1.5倍的合理區(qū)間。3）聯(lián)動J-REIT實現(xiàn)定期資產(chǎn)注入+長期運營管理的模式令三井不動產(chǎn)盈利能力穩(wěn)健提升，驅動ROE提升。
啟發(fā)：1）完善配套政策：相較J-REIT達到特定條件免征企業(yè)所得稅的優(yōu)惠措施，我國公募REITs稅收優(yōu)惠政策仍有完善空間。2）房企業(yè)務多元化轉型：業(yè)務多元化、擁有大量核心地段持有型物業(yè)的日本頭部房企能夠利用J-REIT實現(xiàn)降杠桿目的。而大部分中國房企業(yè)務多元化剛剛起步，隨著中國公募REITs拓展至商業(yè)地產(chǎn)領域，擁有大量商業(yè)地產(chǎn)的頭部房企將優(yōu)先受益。3）提高資產(chǎn)運營和空間服務能力：資產(chǎn)管理服務商通過資產(chǎn)運營和空間管理服務令資產(chǎn)保值增值，是支撐REIT穩(wěn)健分派的關鍵，也是房企提高盈利能力的重要因素。中國和日本不同之處在于部分頭部房企將物業(yè)管理和商業(yè)運營板塊分拆上市，因此，我們認為受益于未來中國REITs發(fā)展的房企，不僅僅是擁有大量優(yōu)質資產(chǎn)的頭部房企，也包括具備專業(yè)化服務能力的頭部資產(chǎn)運營管理服務商。
風險提示：底層資產(chǎn)的出租率/入住率不及預期，宏觀經(jīng)濟波動影響項目經(jīng)營，美元持續(xù)加息抬升融資成本。
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