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投資摘要：
　　景氣度水平：
　　房地產(chǎn)行業(yè)景氣度繼續(xù)下降，仍處于低景氣度水平。從數(shù)據(jù)來看，6月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.06，前值94.55。。
　　新房銷售市場(chǎng)：
　　從全國(guó)銷售面積與金額來看，6月新房銷售金額同比轉(zhuǎn)跌，銷售面積同比跌幅擴(kuò)大，高能級(jí)區(qū)域銷售明顯回落。我們認(rèn)為，上半年市場(chǎng)銷售復(fù)蘇的動(dòng)力主要來自于銷售均價(jià)較高的高能級(jí)地區(qū)，這類城市的銷售回暖帶動(dòng)了銷售均價(jià)和銷售金額的提升，隨著高能級(jí)區(qū)域復(fù)蘇動(dòng)能的減弱，全國(guó)新房銷售的下行壓力大幅提升。2023年6月商品房銷售面積同比-18.2%，前值-3.0%；銷售額同比-19.2%，前值6.8%。從分城市能級(jí)的銷售面積單月值來看，我們跟蹤的一線城市(4城)、新一線城市(5城)、二線城市(7城)，2023年6月商品房銷售面積同比增速分別為-20.2%、-53.9%、-21.9%；前值分別為70.5%、11.4%、6.8%。
　　二手房銷售市場(chǎng)：
　　從我們跟蹤的8城二手房銷售面積來看，6月份二手房銷售大幅度回落，單月同比轉(zhuǎn)跌。70大中城市二手住宅價(jià)格降幅較上月擴(kuò)大。從8城二手房銷售面積單月值來看，2023年6月我們跟蹤的8城二手住宅銷售面積同比增速為-7.0%、前值為59.2%。從70大中城市二手房?jī)r(jià)指數(shù)來看，2023年6月70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)同比增速為-2.79%、前值為-2.55%；環(huán)比增速為-0.44%、前值為-0.23%。
　　新開工與竣工：
　　從新開工與竣工來看，6月新開工面積同比進(jìn)一步下滑，竣工改善速度放緩。我們認(rèn)為，土地市場(chǎng)的弱勢(shì)和銷售恢復(fù)程度的不確定性將會(huì)持續(xù)制約新開工和投資的恢復(fù)速度。房企特別是民營(yíng)房企投資信心的恢復(fù)，也需要等到資金面和銷售預(yù)期出現(xiàn)更加實(shí)質(zhì)性的改善。2023年6月房屋新開工面積同比增速為-31.4%，前值為-28.5%；房屋竣工面積同比增速為16.3%，前值為24.4%。
　　開發(fā)投資：
　　從開發(fā)投資整體來看，6月建安投資同比跌幅收窄之下土地購(gòu)置進(jìn)一步下降，開發(fā)投資維持弱勢(shì)。2023年6月開發(fā)投資金額同比增速為-10.3%，前值為-10.5%；其中，建筑工程同比增速為-11.4%，前值為-14.2%；安裝工程同比增速為-4.1%，前值為-5.1%；設(shè)備、工器具購(gòu)置同比增速為-12.1%，前值為-13.4%；土地購(gòu)置費(fèi)同比增速為-9.0%，前值為-5.3%。
　　土地市場(chǎng)：
　　從土地成交面積來看，6月全國(guó)土地成交面積同比降幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大，住宅用地成交面積降幅大于商業(yè)辦公用地。2023年6月全國(guó)住宅建設(shè)用地成交面積同比增速為-50.1%，前值為-15.0%；全國(guó)商業(yè)辦公建設(shè)用地成交面積同比增速為-22.3%，前值為0.8%。
　　到位資金：
　　從到位資金來看，6月受到銷售下行的影響，房企到位資金同比跌幅擴(kuò)大。銷售的下行導(dǎo)致定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款兩項(xiàng)資金來源大幅下行，行業(yè)資金面壓力有所增大。銷售不振之下，房企的自我造血能力減弱，將會(huì)更加需要融資端政策的落地支持。2023年6月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為-21.5%，前值為-7.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款同比增速為-13.8%，前值為-13.4%；自籌資金同比增速為-29.5%，前值為-29.2%；定金及預(yù)收款同比增速為-19.4%，前值為6.0%；個(gè)人按揭貸款同比增速為-12.8%，前值為25.4%。
　　居民存貸款：
　　從住戶部門存貸款來看，6月住戶部門增加的存款額明顯大于貸款額，存貸差額進(jìn)一步提升，12個(gè)月累計(jì)存貸款的差額水平小幅提升。從住戶部門存貸款差額來看，截至2023年6月，近12個(gè)月住戶部門人民幣存貸款差額月度均值為12.48千億元，前值為12.41千億元。
　　投資策略：
　　基于行業(yè)格局進(jìn)一步分化，“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的粗放式發(fā)展模式難以為繼的行業(yè)趨勢(shì)，我們推薦兩條投資主線：主線一：重點(diǎn)布局高能級(jí)城市，具有信用優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)央企、國(guó)企。優(yōu)質(zhì)央國(guó)企有望抓住行業(yè)出清與競(jìng)爭(zhēng)格局改善的機(jī)會(huì)在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)，高能級(jí)城市布局較多的保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)等龍頭央國(guó)企將有望受益。主線二：具有優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營(yíng)體系，開發(fā)主業(yè)穩(wěn)健，同時(shí)在地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)領(lǐng)域有所建樹的優(yōu)質(zhì)房企。我們推薦在運(yùn)營(yíng)效率、產(chǎn)品質(zhì)量和戰(zhàn)略布局等方面都是行業(yè)翹楚，同時(shí)具備較為領(lǐng)先的不動(dòng)產(chǎn)綜合運(yùn)營(yíng)能力的龍頭房企。開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)健，同時(shí)在不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)領(lǐng)域具有一定先發(fā)優(yōu)勢(shì)和布局優(yōu)勢(shì)的龍湖集團(tuán)、萬科A等龍頭房企，有望在行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型過程中搶占先機(jī)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險(xiǎn)。