>> 東吳證券-房地產(chǎn)行業(yè)點評報告：重視邊際表述變化，調(diào)控政策有望迎優(yōu)化-230725
| 上傳日期： |
2023/7/25 |
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| 445KB |
| 格式： |
pdf 共2頁 |
來源： |
東吳證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
房誠琦,肖暢,白學松 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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事件：7月24日，中共中央政治局召開會議，其中涉及房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)表述為：要切實防范化解重點領(lǐng)域風險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。要有效防范化解地方債務(wù)風險，制定實施一攬子化債方案。要加強金融監(jiān)管，穩(wěn)步推動高風險中小金融機構(gòu)改革化險。
“房住不炒”取得階段性成果，供求關(guān)系發(fā)生重大變化。本次會議對房地產(chǎn)的相關(guān)表述中并未出現(xiàn)“房住不炒”，是自2018年來年中政治局會議首次出現(xiàn)這種情況，此外首次出現(xiàn)了“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的表述。有別于市場觀點，我們認為這并非是放棄“房住不炒”總方針，而是經(jīng)過多年調(diào)控，“房住不炒”已取得階段性成果——即“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”。因此，此次會議中的兩處重大表述變化，既是對當前市場格局的清醒認識，也是對過去調(diào)控成果的肯定，具有非常重要的信號意義，值得重視。
適應(yīng)變化新形勢，政策存調(diào)整優(yōu)化空間。會議中明確提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”，這與7月14日央行官員的相關(guān)表述是一脈相承的。我們認為相關(guān)表述釋放了非常明確、積極的信號，基于當前各城市的政策現(xiàn)狀，我們判斷三季度核心一二線城市有望迎來新一輪政策優(yōu)化調(diào)整，具體方向可能包括：限購的取消、房貸利率的進一步調(diào)降、首付比例的進一步下調(diào)、認房認貸標準的調(diào)整、公積金政策進一步放松等。
短期防范化解風險，長期向發(fā)展新模式轉(zhuǎn)變。會議文件提到，當前需要防范化解債務(wù)風險。我們認為，地方債務(wù)風險化解離不開房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)，抓緊落實“金融十六條”等前期政策的落地有助于市場主體的恢復，并帶動行業(yè)回到良性發(fā)展軌道。另外，會議文件再次強調(diào)“加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造”，是從長期維度上給行業(yè)發(fā)展指明方向，著眼于民生托底的保障性住房和城中村改造未來將獲更多政策支持。
投資建議：當前地產(chǎn)板塊處于三重底部——估值底部、市場信心底部、機構(gòu)配置底部，同時行業(yè)基本面仍處于持續(xù)探底過程。我們認為，此次政治局的相關(guān)表述將有效提振行業(yè)信心，信心的修復將帶動行業(yè)經(jīng)歷一輪顯著的估值修復，行業(yè)首先有望迎來一輪普漲行情，而后的分化行情中在本輪調(diào)整中城市布局更優(yōu)、投資更為積極、銷售逆勢增長的公司將獲得進一步的上漲空間，我們推薦：保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、濱江集團，建議關(guān)注中國海外發(fā)展、保利置業(yè)集團。
風險提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策放寬不及預期；行業(yè)下行持續(xù)，銷售不及預期；行業(yè)信用風險持續(xù)蔓延,流動性惡化超預期。
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