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板塊行情：本周（7月17日-7月21日）申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)上漲3.6%，在31個(gè)一級(jí)行業(yè)板塊中排名第1位。
　　公司動(dòng)態(tài)：碧桂園：1）多地試水“現(xiàn)房銷(xiāo)售”，將持續(xù)落地湖南、河北等地區(qū)；2）加大力量自主研發(fā)制造建筑機(jī)器人，深耕發(fā)展科技建造產(chǎn)業(yè)。
　　銷(xiāo)售端：需求端仍然較為疲弱，1）從我們監(jiān)測(cè)的21城數(shù)據(jù)來(lái)看，本周21城商品房單日平均成交面積環(huán)比上漲3%，同比下降26%。2）從我們監(jiān)測(cè)的11城數(shù)據(jù)來(lái)看，本周二手房日均成交面積環(huán)比下降2%。
　　政策要聞：中央層面：1）國(guó)務(wù)院通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，指出在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。2）商務(wù)部等13部門(mén)支持符合條件的家居賣(mài)場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)行REITs。3）發(fā)改委強(qiáng)調(diào)穩(wěn)妥處置房地產(chǎn)、地方債等領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。地方層面：1）鄭州：調(diào)整公積金政策，恢復(fù)月還款額不超過(guò)家庭月收入60%的規(guī)定。2）海南：擬支持購(gòu)房人使用住房公積金與自籌資金相結(jié)合方式支付購(gòu)房首付款。3）南京：購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房不限戶籍，保障對(duì)象首次購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)份額比例為50%~80%，定向供應(yīng)人才的項(xiàng)目中，人才持有的共有比例可適度降低。4）北京：擬要求房產(chǎn)中介在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)端的醒目位置公示收費(fèi)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)等信息，進(jìn)一步規(guī)范北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。5）廈門(mén)：實(shí)行二手房“帶押過(guò)戶”住房公積金貸款業(yè)務(wù)。6）佛山：明確港澳居民提供自用自住書(shū)面承諾者可獲得購(gòu)房資格。
　　投資策略：政治局會(huì)議后，各地因城施策空間進(jìn)一步打開(kāi)，托底地產(chǎn)銷(xiāo)售下行，建議積極參與博弈機(jī)會(huì)，推薦方向仍為“兩個(gè)中心，一個(gè)基本點(diǎn)”，1）以高能級(jí)城市復(fù)蘇為中心，關(guān)注高能級(jí)城市土儲(chǔ)占比高或者2022年在高能級(jí)城市逆勢(shì)發(fā)力拿地的公司；2）以國(guó)央企估值修復(fù)為中心，在行業(yè)信用坍塌重塑的過(guò)程中，國(guó)央企享受天然優(yōu)勢(shì)，銷(xiāo)售、拿地、融資端均有顯現(xiàn)，而股權(quán)融資的放開(kāi)，也將進(jìn)一步放大該優(yōu)勢(shì)，該過(guò)程將促使國(guó)央企估值得到系統(tǒng)性修復(fù)；3）以逐步建立護(hù)城河為基本點(diǎn)，估值中樞的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉長(zhǎng)，關(guān)注護(hù)城河逐步形成的公司。關(guān)注越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、天地源、萬(wàn)科A等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，仍無(wú)法有效終結(jié)房企縮表。