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行業(yè)核心觀點：
　　當前我國公募REITs受業(yè)績以及交易性因素影響出現明顯回調，長期視角下，REITs在大類資產配置中具有收益穩(wěn)定的優(yōu)勢，在市場回調中REITs投資性價比逐漸顯現，進入7月后REITs市場走勢有所回升，隨著宏觀經濟逐步修復，我國公募REITs業(yè)績有望逐步修復，建議積極關注。
　　投資要點：
　　市場回顧：（1）市場走勢，截至2023年6月30日，我國公募REITs總市值為869.14億元，較上年末增長2%，隨著市場下跌，近兩月市值規(guī)模明顯下降。2023年1-6月中證REITs指數下跌20.95%，中證REITs表現弱于權益、債市、商品期貨。由于業(yè)績不及預期以及流動性較弱等綜合因素影響下，今年2月以來中證REITs便呈現出明顯的下跌趨勢，進入7月后有所反彈，1-6月除中金湖北科投光谷REIT（當天上市）外，其余所有REITs上半年均下跌，其中華夏中國交建REIT（-27.92%）跌幅最大，中信建投國家電投新能源REIT（-1.41%）跌幅最?。唬?）成交量，1-6月累計成交額達到394.09億元，但是相較于市場規(guī)模的擴張幅度（截至6月末C-REITs總市值較去年同期上漲了69.0%）難言樂觀；（3）換手率，在2023年上半年，REITs換手率處于低位徘徊，明顯低于滬深300換手率。進入7月份C-REITs換手率有所改善。
　　擴募落地：今年上半年C-REITs一級市場中首發(fā)項目6個（3個已上市、1個已通過、2個已申報）、擴募項目4個。上半年首批4支公募REITs擴募落地，均為產權類，四支基金共計擴募50.64億元。
　　二季度業(yè)績呈現邊際修復跡象，下半年仍面臨限售份額解禁壓力：我們統(tǒng)計了部分已上市公募REITs租金和出租率變化情況，整體來看，23Q1出租率以及租金指標相較于去年整體水平承壓,23Q2部分出現修復跡象。
　　REITs具有長期投資價值，隨著市場價格走低，投資性價比逐漸顯現：截至7月25日，已上市REITs總市值達到916.95億元，C-REITs整體的現金分派率6.7%（按照最新市值計算），其中產權類為3.9%，經營權類為9.1%（按照募集說明書公告2023年可供分配現金與總市值進行估算）。中證估值方面，截至2023年7月25日，隨著市場價格走低，多支REITs估值低于其對應的ABS估值，投資性價比逐漸顯現。
　　風險因素：基礎資產項目未來經營具有不確定性；募集說明書中測算的未來現金流或未準確反應實際情況；后續(xù)擴募發(fā)行進度不及預期；業(yè)績不及預期；數據統(tǒng)計偏誤等。