>> 光大證券-房地產(chǎn)行業(yè)土地市場月度跟蹤報告(2023年6月)：百城宅地樓面均價漲幅擴大，供需規(guī)?；謴瓦€需時日-230729
| 上傳日期： |
2023/7/30 |
大小： |
1172KB |
| 格式： |
pdf 共16頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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1-6月，受房地產(chǎn)庫存及企業(yè)拿地意愿等因素影響，涉宅用地的供需建面同比減少20%+；企業(yè)對優(yōu)質(zhì)地塊的競爭仍在持續(xù)，一二線涉宅用地成交樓面價同比漲幅擴大。土地市場供需修復仍需市場加快庫存去化，提振房企補庫存信心。
1-6月，百城宅地供應建面19405萬平，同比-23.1%；成交建面12930萬平，同比-24.2%；成交樓面均價為6886元/平，同比+12.1%。分城市能級來看：
百城中一線城市宅地供應建面1106萬平，同比-33.2%；成交建面769萬平，同比-32.9%；成交樓面均價為26168元/平，同比+25.7%。
百城中二線城市宅地供應建面7190萬平，同比-30.9%；成交建面4707萬平，同比-31.3%；成交樓面均價為9005元/平，同比+23.2%。
百城中三線城市宅地供應建面11107萬平，同比-15.7%；成交建面7454萬平，同比-17.8%；成交樓面均價為3559元/平，同比+4.4%。
1-6月，TOP50房企新增土儲規(guī)模同比降低15.7%，頭部房企拿地表現(xiàn)穩(wěn)健，地方實力房企與城投拿地身影?，F(xiàn)，房企調(diào)整優(yōu)質(zhì)土儲布局的步伐加快。
1-6月，TOP50房企新增土儲價值5902億元，同比-9.1%，新增土儲價值前三名房企為華潤置地（533億元）、萬科地產(chǎn)（461億元）、中海地產(chǎn)（406億元）；TOP50房企新增土儲面積4606萬平，同比-15.7%，新增土儲面積排名前三的房企為建發(fā)房產(chǎn)（283萬平）、華潤置地（274萬平）、萬科地產(chǎn)（260萬平）。
22城供地節(jié)奏不一，前三輪已完成的土拍整體溢價率分別為7.6%、8.8%、5.9%。
截至2023年7月26日，22城一批次土拍累計供應涉宅土地建面2478萬平米，累計成交面積2179萬平米，成交率為87.9%，累計成交總價約3329億元，整體成交溢價率約為7.6%；已有14城開啟第二批土拍，累計供應土地建面1614萬平米，累計成交土地建面1025萬平米，成交率為92.4%，累計成交總價約1673億元，整體成交溢價率約為8.8%；已有6城進行第三批土拍，累計供應土地建面563萬平米，累計成交土地建面353萬平米，成交率為84.5%；累計成交總價約486億元，整體成交溢價率約為5.9%。
投資建議：2023開年，監(jiān)管部門密集發(fā)聲，釋放積極信號，明確房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展事關金融市場穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟發(fā)展全局。供給側(cè)來看，多部委相繼表態(tài)，通過信貸、債券、股權(quán)多種方式綜合協(xié)同，“三箭連珠”，執(zhí)行層面可操作性大幅提升，有力提振房地產(chǎn)行業(yè)信心；需求側(cè)來看，5年期LPR下調(diào)，地方政府“因城施策”引導合理住房消費需求，包括優(yōu)化“認房認貸”標準，下調(diào)首付比例及按揭利率等。政策利好頻發(fā)，供給側(cè)信用風險逐步出清，需求側(cè)促進購房消費實質(zhì)性升溫，新冠疫情管控優(yōu)化，高能級城市房地產(chǎn)市場供需回暖明顯，區(qū)域分化格局進一步凸顯。投資建議關注三條主線：1）看好具備片區(qū)綜合開發(fā)能力，有機會參加超大特大城市更新和舊城改造的大中型央國企等企業(yè)，建議關注招商蛇口、保利發(fā)展、中國金茂、華潤置地、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、中國海外宏洋集團、萬科A/萬科企業(yè)；2）看好綜合開發(fā)能力強、先發(fā)布局多元賽道、第二增長曲線發(fā)展穩(wěn)健、存量資產(chǎn)資源豐富、未來有望運用REITs提高資產(chǎn)回報率的房企，建議關注龍湖集團、新城控股、金地集團、濱江集團；3）看好我國產(chǎn)業(yè)園步入存量改革+創(chuàng)新發(fā)展期，逐步邁向?qū)I(yè)化運營發(fā)展，公募REITs利于產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)重估，建議關注上海臨港。
風險分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進不及預期風險，房地產(chǎn)市場需求不及預期風險，房地產(chǎn)企業(yè)項目竣工不及預期風險，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務經(jīng)營不佳風險等。
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