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事件：
　　7月28日，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話會(huì)議在京召開，國(guó)務(wù)院副總理何立峰指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造是以習(xí)近平同志為核心的黨中央站在中國(guó)式現(xiàn)代化戰(zhàn)略全局高度作出的具有重大而深遠(yuǎn)意義的工作部署。
　　點(diǎn)評(píng)：
　　城中村改造工作部署會(huì)議召開，城改政策密集推出，高度定位和重要意義凸顯。4月28日，中央政治局會(huì)議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；6月8日，金融監(jiān)督管理總局李云澤書記在陸家嘴論壇表示，支持超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施等重大項(xiàng)目建設(shè)。7月7日，住建部發(fā)布《關(guān)于扎實(shí)有序推進(jìn)城市更新工作的通知》；7月21日，國(guó)常會(huì)指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。7月28日，城中村改造工作部署電視電話會(huì)議提到，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造是以習(xí)近平同志為核心的黨中央站在中國(guó)式現(xiàn)代化戰(zhàn)略全局高度作出的具有重大而深遠(yuǎn)意義的工作部署。我們認(rèn)為，近期城中村相關(guān)政策密集出臺(tái)，表明本次城中村改造的高度定位和重要戰(zhàn)略意義；城中村改造將是打造擴(kuò)內(nèi)需穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要舉措，對(duì)一二線城市的房地產(chǎn)需求和優(yōu)質(zhì)供給將均有拉動(dòng)作用，疊加預(yù)期一二線城市政策后續(xù)將進(jìn)一步放松，將推動(dòng)核心城市的基本面修復(fù)，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)有更多細(xì)化執(zhí)行政策落地。
　　城改是具有重大而深遠(yuǎn)意義的工作部署，收支平衡、拆改并舉或是關(guān)鍵。此次會(huì)議提到，1）“具有重大而深遠(yuǎn)意義的工作部署”、“有利于消除城市建設(shè)治理短板、改善城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境條件、擴(kuò)大內(nèi)需、優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)”：表明本次城改對(duì)于擴(kuò)內(nèi)需穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要性和必要性；2）“以新思路新方式破解城中村改造中賬怎么算、錢怎么用、地怎么征、人和產(chǎn)業(yè)怎么安置等難題”：表明城中村改造不僅需要考慮支出項(xiàng)（改造更新、安置成本、保障房建設(shè)等），同時(shí)需要考慮收入項(xiàng)（包括土地出讓、開發(fā)運(yùn)營(yíng)等）的平衡；3）“采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等不同方式分類改造“：表明城改不僅包括了改造更新，也包括拆除新建等多種方式，拆改并舉；4）”實(shí)行改造資金和規(guī)劃指標(biāo)全市統(tǒng)籌、土地資源區(qū)域統(tǒng)籌，促進(jìn)資金綜合平衡、動(dòng)態(tài)平衡。必須實(shí)行凈地出讓。“：意味著城改的資金來源更為多元，資金循環(huán)也更加復(fù)雜；5）“堅(jiān)持以市場(chǎng)化為主導(dǎo)、多種業(yè)態(tài)并舉的開發(fā)運(yùn)營(yíng)方式”：相比棚改，城改的參與主體、開發(fā)模式、最終產(chǎn)品也將更為多元。
　　部分城市公布城市更新計(jì)劃，工作部署電視電話會(huì)召開，后續(xù)或更多城市跟進(jìn)。具體來看，部分城市已公布城市更新計(jì)劃，其中，廣州2023年計(jì)劃推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目，固定投資額983億元，全市城市更新投資額2,000億元；上海2023-25年計(jì)劃新啟動(dòng)30個(gè)城中村改造項(xiàng)目；深圳2023年計(jì)劃推進(jìn)4.9萬套（間）城中村規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升項(xiàng)目；青島2023年計(jì)劃城中村改造項(xiàng)目85個(gè)，計(jì)劃完成投資175億元；昆明2023年擬啟動(dòng)44個(gè)城中村改造；成都2023年計(jì)劃城中村改造2,448戶；廈門2023-25年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)城中村現(xiàn)代化治理108個(gè)行政村治理全覆蓋。值得注意的是，2015年10月，全國(guó)棚戶區(qū)改造工作電視電話會(huì)議召開，對(duì)棚戶區(qū)改造工作作出部署。隨著本次城中村改造工作部署電視電話會(huì)議召開，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多城市推出具體城市更新計(jì)劃。
　　城改的資金來源和資金循環(huán)均較棚改更為復(fù)雜，其后續(xù)資金政策將是關(guān)鍵。從資金來源來看，當(dāng)年棚改的資金來源是多渠道籌措、政府資金為主，如：2016年棚改總投資1.48萬億，其中，國(guó)開行和農(nóng)發(fā)行兩大政策性銀行貸款占比84%（主要通過央行PSL和棚改專項(xiàng)貸款實(shí)現(xiàn)），中央補(bǔ)助資金占比8%，地方安排資金及其他占比8%，政策性銀行貸款是2016-18年棚改的資金主力。資金循環(huán)主要路徑為：央行->國(guó)開行（PSL）->地方政府（棚改專項(xiàng)貸款）->拆遷戶（補(bǔ)償款）->房企（銷售回款）->政府（土地出讓金），資金循環(huán)形成閉環(huán)。根據(jù)城中村改造的特點(diǎn)：多資金渠道（鼓勵(lì)民間資本參與）、拆改兼具（包括改造）、節(jié)奏更慢（涉及土地轉(zhuǎn)性）、銷售型經(jīng)營(yíng)型兼顧（非銷售回款平衡）等，意味著城中村改造的資金來源會(huì)更加多元、資金循環(huán)相對(duì)更復(fù)雜，考慮到作為擴(kuò)內(nèi)需穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要工具，對(duì)后續(xù)資金政策提出更高要求，預(yù)計(jì)本輪政府資金仍將是重要主體之一。
　　投資分析意見：城改工作部署會(huì)議召開，高度定位和重要意義凸顯，維持“看好”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)需求端短期銷售呈現(xiàn)超跌、但中期需求仍有支撐，而供給端呈現(xiàn)供給主體過度出清、中期行業(yè)供給亟待修復(fù)，疊加多項(xiàng)宏觀數(shù)據(jù)和地產(chǎn)數(shù)據(jù)的走弱、以及近期政治局會(huì)議中行業(yè)政策轉(zhuǎn)向積極支持，證監(jiān)會(huì)和住建部也接連確認(rèn)支持方向，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策有望進(jìn)一步優(yōu)化；并預(yù)計(jì)市場(chǎng)中核心城市的銷售也將逐步改善，并格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間打開，將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：A股：華發(fā)