>> 國盛證券-中國海外發(fā)展(00688.HK)高度聚焦核心城市，行穩(wěn)致遠的央企開發(fā)商-230803
| 上傳日期： |
2023/8/3 |
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| 2442KB |
| 格式： |
pdf 共32頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
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作者： |
金晶 |
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充分發(fā)揮央企集團協(xié)同優(yōu)勢，盈利能力領(lǐng)先行業(yè)。公司作為央企，融資成本處于行業(yè)最低區(qū)間，2022年僅為3.57%。同時，公司背靠央企平臺，充分發(fā)揮集團協(xié)同優(yōu)勢，2022年營收口徑、銷售額口徑銷管費率分別為3.62%、2.21%。在土地利潤空間上限被限定的環(huán)境下，公司各項費用率的優(yōu)勢將會被進一步放大。2022年公司歸母凈利潤下滑至232.6億元，主要是受結(jié)轉(zhuǎn)體量下行、計提減值、匯兌虧損等因素導(dǎo)致；但歸母凈利潤率依然達12.9%，處于頭部梯隊。隨著公司投拓力度加碼、銷售規(guī)模企穩(wěn)提升、疊加優(yōu)異的利潤率水平，利潤規(guī)模有望穩(wěn)健增長。
拿地聚焦核心城市，可售資源豐富。公司于行業(yè)下行期穩(wěn)健增儲，近年金額口徑投銷比維持在近0.4倍。拿地策略上，公司始終堅持“主流城市，主流地段，主流產(chǎn)品”，深耕經(jīng)濟增長好、人口凈流入的重點城市。多年來，公司一二線城市拿地金額占比在85%以上，2022年高達95%。2022年末，公司總土儲為4389萬方，預(yù)計2023年集團及系列公司可售貨值為7900億元，是2022年全口徑銷售金額的2.7倍，且公司2023年計劃加大拿地規(guī)模，進一步保障可售貨源。
銷售動能強勁，行業(yè)下行周期韌性足。得益于高度聚焦核心城市的土儲，公司在2022年行業(yè)整體規(guī)模萎縮的環(huán)境下，其合約銷售額下滑幅度相對較小，同比-20.2%至2948億元，規(guī)模位列克而瑞百強房企第5位。2023年1-6月合約銷售額同比+30.1%至1802億元，規(guī)模排名進一步提升至第3位。上半年完成公司全年3537億元的銷售目標(biāo)的50.9%?？紤]到目前核心城市需求端的寬松空間已打開，我們認(rèn)為公司將在這輪周期中更為受益，全年銷售目標(biāo)達成可期。
多元業(yè)態(tài)賦能，提供穩(wěn)健現(xiàn)金流。2022年公司商業(yè)物業(yè)收入52.6億元，同比+1.7%（剔除減租影響，同比+6.9%）。至2022年底，公司持有運營寫字樓項目56棟（建面354萬方）、購物中心23座（建面212萬方）。寫字樓、購物中心穩(wěn)步入市，將持續(xù)為公司提供穩(wěn)健現(xiàn)金流入。
投資建議：我們認(rèn)為公司（1）作為財務(wù)穩(wěn)健的央企，將持續(xù)受益于競爭格局改善，公司核心區(qū)位、多元均衡的土地儲備將保障銷售的強勁動能及韌性；（2）費用率處于行業(yè)最低區(qū)間，凈利潤率優(yōu)勢有效保障未來結(jié)轉(zhuǎn)的利潤規(guī)模。我們預(yù)計公司2023/2024/2025年營收分別為2028/2259/2469億元；歸母凈利潤分別為251.4/281.9/320.0億元；對應(yīng)的EPS為2.30/2.58/2.92元/股；對應(yīng)PE為7.4/6.6/5.8倍。首次覆蓋，給予“買入”評級。
風(fēng)險提示：房地產(chǎn)政策放松力度不及預(yù)期，拿地規(guī)模及毛利率不及預(yù)期。
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