>> 華泰證券-房地產(chǎn)行業(yè)專題研究-海外：2023上半年美國住宅市場回顧-230803
| 上傳日期： |
2023/8/3 |
大?。?/td>
| 1252KB |
| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
陳慎,劉璐,林正衡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告，僅限高級會員查看 |
|
|
回顧：供應(yīng)充足、居家辦公、政策及開發(fā)商促銷支持新屋階段性回暖
2023上半年，美國總房屋成交套數(shù)247萬套，同比-22%，其中新屋表現(xiàn)優(yōu)于成屋，對于美國新屋市場的階段性復(fù)蘇現(xiàn)象，我們認(rèn)為可能由以下原因?qū)е拢?）新屋供給相比成屋更加充足，導(dǎo)致部分未滿足需求從成屋市場流入新建住宅市場；2）居家辦公的發(fā)展趨勢一定程度上刺激了房屋購買需求；3）住房自有率水平較低，政府對首次購房者政策支持更加有效；4）開發(fā)商方面提供更多優(yōu)惠促銷活動，新屋吸引力有所提升。
銷售：新屋成交有所修復(fù)，成屋銷售依然較弱
進(jìn)入2023年，新屋銷售市場有所修復(fù)，成屋市場依然表現(xiàn)較弱。1-6月，美國新屋累計銷售33萬套，同比-3%，較2022全年降幅17%有所收窄。新屋單月銷售同比增速自去年11月以來開始止跌，并于今年4月開始轉(zhuǎn)正。單月來看，6月新屋銷售5.8萬套，同比+24%，環(huán)比-3%，新屋銷售趨勢有所修復(fù)。成屋方面，1-6月累計銷售214萬套，同比-24%，較2022全年降幅17%走闊。單月來看，6月成屋銷售34.7萬套，同比-19%，環(huán)比-3%。
價格：新屋和成屋價格仍處于相對高位，當(dāng)前房價可負(fù)擔(dān)性較低
6月，美國新屋銷售中位價為41.5萬美元/套，同比-4%，環(huán)比持平，新屋價格同比增速從去年10月的+17%開始回落，于今年4月份開始由正轉(zhuǎn)負(fù)，已連續(xù)3個月負(fù)增長。成屋方面，美國成屋銷售中位價為41.0萬美元/套，同比-1%，環(huán)比+3%。雖然新屋和成屋價格同比有所回落，但6月的新屋和成屋價格分別為該數(shù)據(jù)2000年以來峰值的84%和99%，處于歷史的相對高位。與之對應(yīng)的是，高房價背景下美國的住房可負(fù)擔(dān)性明顯下降，6月美國住房購買力指數(shù)93.8，已低于2006年次貸危機(jī)前的最低值100.4。
區(qū)域：新屋局部分化，成屋整體較弱
23年上半年美國各區(qū)域的新屋銷售有所分化，東北部和南部的新屋市場復(fù)蘇進(jìn)程快于中西部和西部；新屋供給方面，東北部/中西部/南部/西部的新屋待售套數(shù)分別為3.5/4.5/24.9/10.7萬套，該數(shù)據(jù)2000年以來峰值的50%/66%/59%/66%，對應(yīng)的去化月數(shù)為10.2/10.2/6.5/9.0個月。上半年成屋銷售整體較弱。我們認(rèn)為，導(dǎo)致成屋銷售市場存在區(qū)域差異的部分原因可能在于各區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在差異。
風(fēng)險提示：美聯(lián)儲政策超預(yù)期收緊，美國樓市復(fù)蘇不及預(yù)期。
|
|
