>> 國(guó)泰君安國(guó)際-金融街物業(yè)(1502.HK)公司研究-230725
| 上傳日期： |
2023/8/4 |
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| 格式： |
pdf 共2頁 |
來源： |
國(guó)泰君安國(guó)際 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
詹春立 |
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國(guó)企背景“小而美”物管公司。金融街物業(yè)（“公司”）是一家國(guó)企背景小型物管公司，公司單一最大及控股股東為北京金融街投資（集團(tuán)）有限公司，為一家國(guó)有企業(yè)。第二大股東為中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司。公司最重要的管理項(xiàng)目之一是北京金融街。北京金融街位于北京阜成門至復(fù)興門的西二環(huán)路，是國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)的總部與分支機(jī)構(gòu)的聚集地。公司管理的物業(yè)整體質(zhì)地優(yōu)秀，多為高端商務(wù)類型，且集中在一二線城市核心CBD以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，是一家經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的“小而美”物管公司。
在高端商務(wù)物業(yè)管理領(lǐng)域擁有獨(dú)特資源。考慮到住宅物業(yè)銷售下行，我們認(rèn)為當(dāng)前非住宅物業(yè)管理板塊，尤其是對(duì)現(xiàn)有核心資產(chǎn)的物業(yè)管理更受市場(chǎng)關(guān)注。公司以北京金融街區(qū)域管理為起點(diǎn)，在高端商務(wù)物業(yè)管理領(lǐng)域形成了自己獨(dú)特的內(nèi)在優(yōu)勢(shì)。目前，公司已將物業(yè)管理服務(wù)拓展至淮安金融城、重慶江北嘴金融城、天津環(huán)球金融中心、南京金融城等更多高線城市的金融產(chǎn)業(yè)園。公司為這些CBD區(qū)域的商務(wù)物業(yè)（尤其是寫字樓）提供行業(yè)領(lǐng)先的物業(yè)服務(wù)，而這些物業(yè)均為非住宅物業(yè)管理領(lǐng)域的稀缺資源。我們預(yù)計(jì)金融街物業(yè)將憑借其商務(wù)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和國(guó)企背景，穩(wěn)步拓展更多城市核心地段的高端寫字樓業(yè)務(wù)。
合資企業(yè)在公司穩(wěn)健擴(kuò)張中發(fā)揮了重要作用。2023年上半年和2022年，公司分別成立了1家和5家合資公司，拓展更廣闊的業(yè)務(wù)范圍。目前，金融街物業(yè)共擁有23家合資公司，其中大部分合資公司推進(jìn)公司與CBD、產(chǎn)業(yè)園等優(yōu)質(zhì)資源開展緊密合作。金融街物業(yè)通常與項(xiàng)目方或業(yè)主成立合資公司，通過與合作伙伴的長(zhǎng)期合作，成就業(yè)務(wù)的穩(wěn)定性。我們認(rèn)為，在通過合資企業(yè)擴(kuò)展業(yè)務(wù)的方式上，金融街物業(yè)具備兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：1）在商務(wù)物業(yè)管理領(lǐng)域的品牌聲譽(yù)；2）國(guó)企背景。在我們看來，考慮到其合作伙伴通常為地方國(guó)企，質(zhì)量較高，我們認(rèn)為這種擴(kuò)張方式比盲目收購(gòu)一些不確定性較高的項(xiàng)目更為重要。
憑借國(guó)企背景，公司在公建類管理領(lǐng)域也發(fā)展迅速。得益于與地方政府在CBD和產(chǎn)業(yè)園管理方面的合作，公司在公建類物業(yè)管理領(lǐng)域也得到了快速發(fā)展。2020年到2022年，公司公建類在管面積占比從18.0%上升到33.4%。公建類物業(yè)包括醫(yī)院、學(xué)校、景區(qū)、體育場(chǎng)館和軍隊(duì)物業(yè)。雖然公建類管理的盈利能力不如寫字樓，但可以為公司提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流及合理的利潤(rùn)率。隨著軍隊(duì)物業(yè)管理社會(huì)化，軍隊(duì)物業(yè)可能成為公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。2022年，公司獲得4個(gè)新業(yè)務(wù)項(xiàng)目，包括海警總隊(duì)、鄭州解放軍信息工程大學(xué)宿舍區(qū)、無錫某部隊(duì)服務(wù)項(xiàng)目、北京某部隊(duì)營(yíng)區(qū)。
我們預(yù)計(jì)公司2022-2025年的盈利年復(fù)合增長(zhǎng)率將達(dá)到20.0%?？紤]到公司在非住宅物業(yè)管理領(lǐng)域的穩(wěn)健擴(kuò)張，我們預(yù)計(jì)公司2023-2025年的股東凈利潤(rùn)將分別達(dá)到人民幣1.44億元、人民幣1.73億元和人民幣2.11億元。公司2023-2025年每股盈利分別為人民幣0.384元、人民幣0.463元和人民幣0.566元，對(duì)應(yīng)2022-2025年間的年復(fù)合增長(zhǎng)率為20.4%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。我們目前給予公司“買入”的投資評(píng)級(jí)，并給予3.00港元的目標(biāo)價(jià)，相當(dāng)于7.2倍的2023年市盈率。
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