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地產(chǎn)基本面仍待改善，期待一二線城市落實(shí)優(yōu)化地產(chǎn)政策
　　7月房地產(chǎn)基本面繼續(xù)承壓：開發(fā)投資同比降幅再次擴(kuò)大，銷售量?jī)r(jià)延續(xù)調(diào)整，部分頭部房企遭遇階段性流動(dòng)性壓力，導(dǎo)致房企融資環(huán)境進(jìn)一步承壓。但政策定調(diào)、地方執(zhí)行、貨幣政策和經(jīng)紀(jì)人預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)積極信號(hào)，我們期待更多一二線城市落實(shí)優(yōu)化地產(chǎn)政策，并與其他一攬子經(jīng)濟(jì)政策形成合力，共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定居民的房?jī)r(jià)預(yù)期和購(gòu)房需求。我們看好具備充裕供應(yīng)彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強(qiáng)補(bǔ)貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。
　　開發(fā)投資降幅擴(kuò)大，竣工面積保持強(qiáng)勢(shì)
　　7月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑12.2%，降幅較6月擴(kuò)大1.9pct。土地市場(chǎng)延續(xù)供求雙向壓力，開工端依然低迷，竣工端在保交付推動(dòng)下保持強(qiáng)勢(shì)：1、7月300城住宅類土地供求規(guī)模仍然同比收縮，銷售和融資走弱后房企拿地更加克制；2、市場(chǎng)走弱+拿地克制導(dǎo)致7月新開工同比下滑25.9%，施工面積同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大至6.8%；3、保交付推動(dòng)竣工面積同比增速保持強(qiáng)勢(shì)（7月同比增長(zhǎng)33.1%），隨著地產(chǎn)銷售弱化和部分頭部房企出現(xiàn)階段性流動(dòng)性壓力，后續(xù)竣工韌性或?qū)⒏匈囉诒＝桓墩叩倪M(jìn)一步發(fā)力。
　　銷售量?jī)r(jià)延續(xù)調(diào)整，積極信號(hào)持續(xù)增加
　　7月以來(lái)房地產(chǎn)銷售量?jī)r(jià)延續(xù)調(diào)整。7月全國(guó)商品房銷售面積同比下滑15.5%，較6月收窄2.7pct；銷售金額同比下滑19.3%，較6月基本持平，但1-7月累計(jì)同比由升轉(zhuǎn)降。同時(shí)，房?jī)r(jià)繼續(xù)調(diào)整，根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，7月50城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌2.0%，較6月擴(kuò)大0.4pct。部分頭部房企出現(xiàn)階段性流動(dòng)性壓力，也使得民營(yíng)房企銷售可能進(jìn)一步承壓。但我們注意到政策定調(diào)、政策執(zhí)行、貨幣政策、經(jīng)紀(jì)人預(yù)期方面的積極信號(hào)在持續(xù)增加。我們期待更多一二線城市落實(shí)優(yōu)化地產(chǎn)政策，并與其他一攬子經(jīng)濟(jì)政策形成合力，共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定居民的房?jī)r(jià)預(yù)期和購(gòu)房需求。
　　部分房企遭遇階段性流動(dòng)性壓力，房企融資環(huán)境進(jìn)一步承壓
　　7月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下滑20.2%，房企現(xiàn)金流仍然面臨壓力。具體來(lái)看：1、7月定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比下滑21.7%、23.5%，降幅較6月擴(kuò)大2.3、10.7pct，主要受到銷售走弱的拖累；2、國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金同比下滑14.7%、20.5%，較6月擴(kuò)大0.9、收窄9.0pct。隨著地產(chǎn)銷售繼續(xù)走弱，部分房企經(jīng)營(yíng)遇到一定困難，特別是部分龍頭房企遭遇階段性流動(dòng)性壓力，使得房企融資環(huán)境進(jìn)一步承壓。但地產(chǎn)融資支持已經(jīng)開啟，我們期待融資端政策能夠與地產(chǎn)需求端和其他一攬子經(jīng)濟(jì)政策形成合力，共同穩(wěn)定居民的房?jī)r(jià)預(yù)期和購(gòu)房需求，進(jìn)而緩解房企現(xiàn)金流壓力。
　　投資建議
　　重點(diǎn)推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、新城控股；2）港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國(guó)際控股、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)；4）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、濱江服務(wù)、招商積余、萬(wàn)物云。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策不確定性；基本面下行；部分房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。