>> 招商證券-房地產(chǎn)行業(yè)最新觀點(diǎn)及1-7月數(shù)據(jù)深度解讀：銷售數(shù)據(jù)仍承壓，政策改善疊加房價(jià)回落背景下短期均衡有望出現(xiàn)-230820
| 上傳日期： |
2023/8/21 |
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| 1097KB |
| 格式： |
pdf 共19頁 |
來源： |
招商證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
推薦 |
作者： |
趙可 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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7月單月銷售面積基期調(diào)整同比增速-15.5%（較上月增加2.7pct），季調(diào)環(huán)比為-3.3%，單月銷售同比增速受基數(shù)下行影響略有回升，從季調(diào)環(huán)比來看市場(chǎng)熱度仍持續(xù)回落；往后看，據(jù)房管局高頻數(shù)據(jù)，23年8月1-10日銷售面積同比增速較7月單月減少1pct至-28%，高頻銷售數(shù)據(jù)仍承壓，政策有望持續(xù)邊際優(yōu)化；全年看，預(yù)計(jì)政策改善疊加房價(jià)回落下短期均衡或出現(xiàn)在Q4；居民購買能力方面，居民存款余額持續(xù)提升，居民潛在購買力位于高位；購買意愿方面，貨幣活化指數(shù)下行，居民配置意愿較弱；
7月單月竣工面積基期調(diào)整同比增速為+33.1%（較上月增加16.8pct），季調(diào)環(huán)比為+4.9%，單月竣工因基數(shù)下行略有回升，往后看，短期竣工增速或持續(xù)高位震蕩回落，強(qiáng)調(diào)竣工回補(bǔ)后明年或開啟回落周期，產(chǎn)業(yè)鏈配置邏輯或生變；
7月單月新開工面積基期調(diào)整同比增速為-25.9%（較上月增加4.4pct），季調(diào)環(huán)比為-1.3%，單月新開工滯后于土地成交趨勢(shì)持平，往后看，判斷新開工受限于高能級(jí)城市土地供給約束，反彈彈性有限；
7月單月投資金額基期調(diào)整同比增速為-12.2%（較上月減少1.8pct），季調(diào)環(huán)比為-0.8%，投資短期或仍受到土地成交價(jià)下滑滯后計(jì)入拖累，中期受施工面積收縮影響；
7月單月到位資金基期調(diào)整同比增速為-20.2%（較上月增加1.3pct），季調(diào)環(huán)比為-4.1%，結(jié)構(gòu)上融資類到位資金同比與新開工走勢(shì)趨同，其中國內(nèi)貸款同比增速持續(xù)高于新開工，或透露“保交樓”進(jìn)程的持續(xù)落地，銷售類到位資金同比與銷售金額走勢(shì)趨同，持續(xù)回落；
7月末房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈指數(shù)趨勢(shì)回落（122%），低于歷史安全水平130%，往后看，在融資端持續(xù)支持及銷售端逐步恢復(fù)背景下，行業(yè)資金面有望改善；7月70城整體房價(jià)下跌，結(jié)構(gòu)上上漲城市數(shù)量進(jìn)一步回落，一線房價(jià)持平，二三線房價(jià)下跌。7月70城整體新房房價(jià)環(huán)比-0.23%；結(jié)構(gòu)上，新房房價(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)為20個(gè)（較上月減少11個(gè)），持平1個(gè)（較上月持平），下跌49個(gè)（較上月增加11個(gè)）；一線城市新房房價(jià)環(huán)比持平，二線環(huán)比-0.2%，三線環(huán)比-0.3%；
投資建議：(1)領(lǐng)先指標(biāo)持續(xù)回升，預(yù)計(jì)政策改善疊加房價(jià)回落下，短期均衡或出現(xiàn)在Q4，Q3或是左側(cè)進(jìn)場(chǎng)點(diǎn)，等待政策落地及基本面檢驗(yàn)；(2)從有效庫存看，中期均衡或快于市場(chǎng)預(yù)期于24年中出現(xiàn)，估值修復(fù)持續(xù)性或更強(qiáng)；房地產(chǎn)板塊：基于需求端政策的邊際改善預(yù)期以及供應(yīng)端的結(jié)構(gòu)性短缺和過剩并存，維持“弱β交易強(qiáng)α”的策略，而因?yàn)镽OE的差異性在變?nèi)?，?jīng)營層面量（銷售和拿地）的改善可能短期更加重要。仍建議關(guān)注“持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力”的真正高質(zhì)量周轉(zhuǎn)公司【保利發(fā)展】【萬科A】【金地集團(tuán)】【中國海外發(fā)展】【華潤置地】【龍湖集團(tuán)】，以及從區(qū)域開始擴(kuò)大發(fā)力的彈性標(biāo)的【濱江集團(tuán)】【越秀地產(chǎn)】等；
產(chǎn)業(yè)鏈角度：短期仍有保交樓拉動(dòng)的竣工反彈保障，中長期“房企惡性競爭下的竣工周期”驅(qū)動(dòng)將轉(zhuǎn)為“競爭格局改善”驅(qū)動(dòng)，邏輯或生變；
生態(tài)鏈及行業(yè)轉(zhuǎn)型角度：重視順延于開發(fā)的轉(zhuǎn)型如購物中心/寫字樓/長租公寓/產(chǎn)業(yè)園/物流地產(chǎn)等標(biāo)的及圍繞房地產(chǎn)生態(tài)鏈的轉(zhuǎn)型如設(shè)計(jì)/集采及建造/交易/資產(chǎn)管理/房地產(chǎn)科技等長賽道機(jī)會(huì)，如物管關(guān)注【招商積余】【保利物業(yè)】等，商管關(guān)注【華潤萬象生活】等；交易關(guān)注【貝殼】等；關(guān)注REITs標(biāo)的長賽道布局以及其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資管的促進(jìn)；
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策改善不及預(yù)期，銷售下滑超預(yù)期，庫存去化不及預(yù)期，市場(chǎng)流動(dòng)性改善不及預(yù)期，行業(yè)資金面改善不及預(yù)期等。
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