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70城新房價(jià)格連續(xù)2個(gè)月環(huán)比下跌，二手房價(jià)格連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下跌。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局，7月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比-0.2%，同比0.6%，同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。分城市看，一線城市新房價(jià)格環(huán)比與上月持平，其中北京、上海環(huán)比分別+0.4%、+0.2%，廣州、深圳環(huán)比分別-0.2%、-0.6%；二線城市環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)負(fù)至-0.2%；三線城市環(huán)比-0.3%。從城市數(shù)量看，7月新房價(jià)格環(huán)比上漲20城（-11，較上月變化，下同），環(huán)比下跌49城（+11），環(huán)比上漲的城市數(shù)量已經(jīng)跌至年內(nèi)最低水平，僅略好于去年年底。二手房方面，7月一線城市的二手房價(jià)格環(huán)比-0.8%；二線城市環(huán)比0.5%；三線城市環(huán)比-0.4%。從城市數(shù)量看，7月二手房價(jià)格環(huán)比上漲僅6城（-1），環(huán)比下跌63城（0）。整體看，在當(dāng)前新房二手房市場持續(xù)低迷的環(huán)境下，多數(shù)城市房價(jià)均有下行壓力。近兩月核心城市二手房價(jià)格也面臨較大調(diào)整，我們認(rèn)為一線城市購房政策的寬松或?qū)ⅠR上落地。
　　行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動(dòng)幅度為-1.9%，領(lǐng)先滬深300指數(shù)0.67個(gè)百分點(diǎn)，在29個(gè)中信行業(yè)板塊排名中位列第16名。本周上漲個(gè)股共24支，較上周增長7支，下跌股數(shù)為97支。
　　新房：本周30個(gè)城市新房成交面積為181.2萬平方米，環(huán)比提升14.4%，同比下降30.7%，其中樣本一線城市的新房成交面積為44.2萬方，環(huán)比11.9%，同比-36.5%；樣本二線城市為105.1萬方，環(huán)比13.0%，同比-23.6%；樣本三線城市為31.9萬方，環(huán)比23.2%，同比41.2%。從今年累計(jì)33周新房成交面積同比看，樣本30城共計(jì)9320.1萬方，同比-3.9%；一線城市為2175.8萬方，同比9.7%；二線城市為5224.4萬方，同比-8.6%；三線城市為1919.9萬方，同比-4.0%。
　　二手房：本周我們跟蹤的13個(gè)樣本城市二手房成交面積合計(jì)92.2萬方，環(huán)比下降7.2%，同比下降10.7%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為27.4萬方，環(huán)比8.4%；樣本二線城市為39.8萬方，環(huán)比-16.1%；樣本三線城市為25.1萬方，環(huán)比-6.0%。
　　信用債：本周共發(fā)行房企信用債10只，環(huán)比減少9只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)142.00億元，環(huán)比增加22.21億元，總償還量100.97億元，環(huán)比減少86.43億元，凈融資額為41.03億元，環(huán)比增加108.64億元。
　　投資建議：中國房地產(chǎn)走過2021年大周期拐點(diǎn)后，未來主旋律是分化，我們看好一線+不超過三分之二的二線+少量三線這個(gè)城市組合包，能在未來中周期跑贏全國整體水平，看好優(yōu)質(zhì)房企在這個(gè)階段持續(xù)跑贏同行。我們認(rèn)為有必要去做強(qiáng)刺激進(jìn)行托底。擇股方向包含以下幾個(gè)方向：1、競爭格局占優(yōu)，A股：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展、萬科A、金地集團(tuán)；H股：綠城中國、越秀地產(chǎn)、華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團(tuán)、中國海外宏洋；2、有可能受益于一線城市政策放開的區(qū)域概念公司（北京—城建發(fā)展等）；3、物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬物云。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面下行引發(fā)連鎖反應(yīng)。