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1.此輪城中村改造不同于上棚改：①定義不同；②土地性質(zhì)不同（最大的區(qū)別）；③拆改涉及面積范圍與過去棚改執(zhí)行上的本質(zhì)不同；④補(bǔ)償方式和資金來源不同等。
　　2.此輪城中村改造涉及多少城市：截至21年末我國(guó)超大特大城市有19個(gè)。
　　3.城中村改造模式有哪些：①拆后重建型；②不拆純改型；③改增型；④基礎(chǔ)設(shè)施調(diào)整型。
　　4.城中村重建型改造模式有哪些：①杭州模式：政府主導(dǎo)、做地+收儲(chǔ)、一二級(jí)分開；②深圳模式：市場(chǎng)主導(dǎo)，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)；③廣州模式：由“政府主導(dǎo)、村為主體，市場(chǎng)參與”轉(zhuǎn)為做地和收儲(chǔ)相分離；④上海模式：政府主導(dǎo)，重視對(duì)開發(fā)企業(yè)篩選與把關(guān)。
　　5.19個(gè)特大超大城市城中村改造規(guī)劃：①不同城市在改造目標(biāo)、模式上各有探索，地方政府自主權(quán)較大；②在實(shí)踐層面，已有部分城市出臺(tái)了較為詳細(xì)的城中村改造規(guī)劃，其中廣州、上海、長(zhǎng)沙等已出臺(tái)十年的長(zhǎng)周期目標(biāo)。
　　6.城中村改造影響幾何：2019-2022年我國(guó)城中村改造投資額均值為11634.7億元，2022年投資額降速至6559.26億元。參考各城改造規(guī)模及規(guī)劃描述，可以判斷即使有配套資金加持，帶來的更多也只有邊際變化，其對(duì)于超大特大城市的價(jià)格拉動(dòng)作用以及對(duì)周邊三四線城市傳導(dǎo)作用將會(huì)有限。
　　7.城中村改造周期有多長(zhǎng)：如今在建城中村批后實(shí)施周期平均已超過7年，特大城市一線城市除重點(diǎn)項(xiàng)目外，平均周期都超過10年；隨周期加長(zhǎng)、村民臨遷、融資成本不斷推高，帶來項(xiàng)目資金短缺推進(jìn)困難。
　　8.城中村改造能否快速提速：城中村改造沒有停過，但前期降過速，現(xiàn)在政策引導(dǎo)更多在于提速。我們認(rèn)為城中村改造有幾大痛點(diǎn)、難點(diǎn)、擬解決問題難以簡(jiǎn)單通過政策指引、資金引導(dǎo)去壓縮改造周期，城中村改造不是說提速就提速。
　　9.城中村改造是否改變土地性質(zhì)、改變建筑用途：城中村或因土地用途變更而涉及較為復(fù)雜的土地所有權(quán)變更問題，亦或是因原區(qū)位調(diào)整更新后既有建筑（危改）涉及更復(fù)雜的變更用途和變更容積率手續(xù)；且城中村改造并不必然以征收集體土地為前提，還涉及國(guó)有建設(shè)用地、既有建筑用途變更、容積率增容工作。
　　10.城中村改造前期涉及哪些費(fèi)用：①前期費(fèi)用或包括基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查費(fèi)、項(xiàng)目實(shí)施改造方案編制費(fèi)等；②拆遷費(fèi)用或涉及臨遷費(fèi)、房屋拆運(yùn)費(fèi)用、房屋建筑成本補(bǔ)償費(fèi)、修繕費(fèi)、遷建費(fèi)等；③復(fù)建費(fèi)用或涉及住宅、商場(chǎng)改造、建設(shè)費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等。
　　11.此輪城中村改造主要資金來源推測(cè)：城中村改造原本已有成熟資金對(duì)應(yīng)體系，主導(dǎo)資金跟隨主體/拆建模式走；本輪城中村改造政策在額外配套資金方面尚未明確，預(yù)期后續(xù)會(huì)有額外中長(zhǎng)期配套資金去扶持。
　　12.民間資本還能從何處去介入：大部分一二級(jí)不聯(lián)動(dòng)的城市，其一級(jí)基本上由地方城投主導(dǎo)，民間資本很難介入；一二級(jí)聯(lián)動(dòng)中能夠介入的民間資本多為深耕多年的民企，而當(dāng)前尚有余力去做增量的民營(yíng)舊改房企所剩無幾。
　　13.“平急兩用”理解：“平急兩用”建設(shè)亦屬于城市統(tǒng)籌發(fā)展的重要一環(huán)，有利于提升城市應(yīng)急保障能力、強(qiáng)化人文居住環(huán)境，與城中村改造密不可分。
　　14.城市更新引入REITs的可能性有多少：從資產(chǎn)屬性來看，城市更新作為復(fù)合型城市綜合體涉及改造資產(chǎn)類別多元，部分底層資產(chǎn)屬性已和當(dāng)前試點(diǎn)范圍重合，存在后續(xù)建造完成后與REITs結(jié)合的探索空間。
　　15.預(yù)計(jì)城中村改造關(guān)聯(lián)政策后續(xù)方向：①地方維度的相關(guān)政策細(xì)節(jié)的調(diào)整；②具體金融口配套資金支持政策的落地；③在土地、融資等方面與鼓勵(lì)社會(huì)資本參與形成更多共振；④在解決社會(huì)痛點(diǎn)上有更多路徑的探索。
　　涉及城中村改造的相關(guān)標(biāo)的：城建發(fā)展、首開股份、京投發(fā)展、中華企業(yè)、上海臨港、浦東金橋、光明地產(chǎn)、招商蛇口、天健集團(tuán)、綠景中國(guó)地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、沙河股份、招商蛇口、中國(guó)海外發(fā)展、萬科、金地集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、珠江股份。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期；需求復(fù)蘇不及預(yù)期；出險(xiǎn)房企風(fēng)險(xiǎn)蔓延。