>> 國泰君安-房地產(chǎn)行業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs篇(三)：國內(nèi)大循環(huán)的發(fā)動機(jī)-230816
| 上傳日期： |
2023/8/17 |
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| 1961KB |
| 格式： |
pdf 共21頁 |
來源： |
國泰君安 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
謝皓宇,白淑媛,郝亞雯 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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本報告導(dǎo)讀：
部分園區(qū)底層資產(chǎn)出租率的下降引發(fā)產(chǎn)業(yè)園類REITs估值壓縮，但“標(biāo)準(zhǔn)廠房”類資產(chǎn)卻表現(xiàn)出超強(qiáng)穩(wěn)定性，園區(qū)運(yùn)營價值凸顯。
摘要：
產(chǎn)業(yè)園是“國內(nèi)大循環(huán)”的發(fā)動機(jī)，行業(yè)規(guī)模占國民經(jīng)濟(jì)比例大。2021年統(tǒng)計的168個國家高新區(qū)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)數(shù)據(jù)為例：占到全國GDP的13.4%，上繳稅費(fèi)占比全國稅收8.3%。綜合來看，面對中美貿(mào)易摩擦、外貿(mào)需求下降帶來的不利影響“，以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)”的新發(fā)展格局將進(jìn)一步增強(qiáng)我國產(chǎn)業(yè)鏈穩(wěn)定性和競爭力，由中國制造升級為中國創(chuàng)造。因此我們?nèi)昀^續(xù)推薦園區(qū)公司，中新集團(tuán)、招商蛇口等。
華安張江光大園REIT為全國首批、上海首單園區(qū)，東久REIT為全國首批以標(biāo)準(zhǔn)廠房為底層資產(chǎn)的公募REITs之一。①華安張江光大園REIT原始權(quán)益人張江、光大雙股東為項目輸出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和運(yùn)營管理，運(yùn)營管理團(tuán)隊為張江光大園原運(yùn)營團(tuán)隊，具備完善的資產(chǎn)管理體系和運(yùn)營管理支撐。張江光大園位于張江科學(xué)城集成電路產(chǎn)業(yè)園核心區(qū)，7幢物業(yè)可租賃面積達(dá)4.3萬方，園區(qū)入駐企業(yè)主要來自于在線經(jīng)濟(jì)（52%）、集成電路（8%）、金融科技（30%）、先進(jìn)制造業(yè)（7%）等四大產(chǎn)業(yè)。張江光大園按照100%收益法評估為14.7億元，報酬率為6.0%，其中車庫報酬率為4.5%。發(fā)行時2020年資本化率為4.73%，2021年分派收益率為4.7%；②東久REIT的原始權(quán)益人東久工業(yè)在以長三角地區(qū)為核心的全國一線地區(qū)持有豐富的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)，能夠給本基金擴(kuò)募提供豐富的優(yōu)質(zhì)項目儲備?；A(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為長三角4個高端智能制造園區(qū)，建筑面積為28.4萬方，32%租戶從事精密機(jī)械以及28%租戶從事聚焦汽車裝備，出租率近100%?；A(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)按照100%收益法評估為13.76億元，報酬率為8.0%~8.5%。發(fā)行時2022年資本化率為6.17%，分派收益率為5.33%。
隨著園區(qū)REITs的上市,由于部分園區(qū)底層資產(chǎn)出租率的下降引發(fā)產(chǎn)業(yè)園類REITs估值壓縮，雖然在科技園頭部選手遭遇挑戰(zhàn)的同時，“標(biāo)準(zhǔn)廠房”類資產(chǎn)卻表現(xiàn)出超強(qiáng)穩(wěn)定性。截至2023年一季度末，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的出租率為68.47%，華安張江光大園REIT的出租率為70.57%，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的出租率為84%，華夏合肥高新REIT為90%，而華夏和達(dá)高科REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT等接近滿租，顯示出資產(chǎn)類型、租戶類型、租約結(jié)構(gòu)等對園區(qū)資產(chǎn)運(yùn)管的重要性。
標(biāo)準(zhǔn)廠房是城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展必不可少的重要載體，該類物業(yè)在全國主要工業(yè)廠房市場中呈現(xiàn)供小于求的局面，市場租金、增長率、空置率表現(xiàn)較為穩(wěn)定。近年全國多個城市紛紛出臺土地新政，對工業(yè)用地的出讓提高門檻，特別是平臺類園區(qū)項目用地，導(dǎo)致開發(fā)商積極性下降，標(biāo)準(zhǔn)廠房的市場供給增量放緩，政府產(chǎn)業(yè)及土地政策調(diào)整是標(biāo)準(zhǔn)廠房市場的最重要影響因子，也是最主要的變量。
風(fēng)險提示：產(chǎn)業(yè)園底層資產(chǎn)出租率大幅下降，市場租賃需求不足。
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