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核心觀點(diǎn)
　　閱讀房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)表
　　存貨：房企報(bào)表的核心科目之一，樣本企業(yè)存貨占總資產(chǎn)的54%。企業(yè)部分成本的資本化和存貨的跌價(jià)準(zhǔn)備都可能影響企業(yè)業(yè)績(jī)。
　　貨幣資金：房企報(bào)表的核心科目之一，部分資金可能由于預(yù)售資金監(jiān)管等原因受到限制，難以歸集到集團(tuán)層面。資金的受限和非受限并非二分狀態(tài)。
　　投資性房地產(chǎn)：通常為寫(xiě)字樓和商業(yè)等，在行業(yè)下行周期能貢獻(xiàn)穩(wěn)定的租金流入。投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)模式有成本計(jì)價(jià)和公允價(jià)值計(jì)價(jià)兩種，不同的計(jì)價(jià)方式對(duì)公司報(bào)表影響有明顯區(qū)別。
　　少數(shù)股東權(quán)益和少數(shù)股東損益：房企少數(shù)股東權(quán)益大多來(lái)自于合作拿地，預(yù)售制度下，少數(shù)股東損益的變動(dòng)一般滯后于少數(shù)股東權(quán)益。
　　有息負(fù)債：企業(yè)有息負(fù)債主要分為借款（基于資產(chǎn)的債務(wù)）和債券（基于主體的債務(wù)）。融資能力和融資成本對(duì)房企至關(guān)重要。
　　合同負(fù)債：主要是預(yù)收購(gòu)房者的款項(xiàng)（過(guò)去也記在預(yù)收款項(xiàng)科目下），可以用來(lái)評(píng)估企業(yè)未來(lái)1-3年的營(yíng)業(yè)收入。
　　宏觀視角下的房地產(chǎn)行業(yè)
　　長(zhǎng)周期位置：根據(jù)全國(guó)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2000-2020年，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，全國(guó)住房總建筑面積增長(zhǎng)至517億平方米，人均住房建筑面積為41.8平方米/人，住房自有率達(dá)到73%。
　　行業(yè)政策：政策調(diào)控目標(biāo)在于是切實(shí)防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)行業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。當(dāng)前政策儲(chǔ)備豐富，預(yù)計(jì)政策將持續(xù)出臺(tái)，直到實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)。
　　行業(yè)宏觀數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在每月的15日公布上月的行業(yè)數(shù)據(jù)。對(duì)于行業(yè)投資的預(yù)測(cè)主要從建安成本和開(kāi)工竣工面積出發(fā)；對(duì)于銷售的預(yù)測(cè)主要通過(guò)預(yù)測(cè)信貸投放力度和具名購(gòu)房杠桿率測(cè)算全年購(gòu)房金額，剔除二手房成交規(guī)模后得到新建商品房銷售規(guī)模。
　　重視城中村改造機(jī)會(huì)：城中村改造對(duì)于改善居民居住質(zhì)量、拉動(dòng)投資、刺激內(nèi)需等方面有巨大作用。我們預(yù)計(jì)本輪城中村改造每年將帶來(lái)1.9萬(wàn)億的新增貨值。
　　透視存量房市場(chǎng)：當(dāng)前存量房市場(chǎng)存在諸多痛點(diǎn)，未來(lái)行業(yè)仍然存在結(jié)構(gòu)性改善需求。通過(guò)觀察存量房的掛牌情況，可以了解業(yè)主對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期。
　　土地市場(chǎng)：土地出讓收入是重要的財(cái)政來(lái)源之一。根據(jù)財(cái)政部，2022年，地方本級(jí)政府性基金預(yù)算收入同比下滑21.5%；國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入同比下滑23.2%。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的風(fēng)險(xiǎn)；房?jī)r(jià)下跌過(guò)快的風(fēng)險(xiǎn)。
　　土地市場(chǎng)持續(xù)下行，政府性基金收入下降過(guò)快的風(fēng)險(xiǎn)；部分土地的實(shí)際盈利能力不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。
　　城中村改造范圍不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；城中村改造項(xiàng)目復(fù)雜程度超出預(yù)期，導(dǎo)致企業(yè)資金占用時(shí)間長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)；城中村改造規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致資金回流不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。