>> 華創(chuàng)證券-房地產(chǎn)行業(yè)月報-頭部房企月報(7月)：銷售下滑，土地投資縮量-230816
| 上傳日期： |
2023/8/16 |
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| 1426KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
華創(chuàng)證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
單戈 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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7月頭部房企銷售面積和銷售金額普降，同比分別下降29%、36%，政策寬松預(yù)期不斷加強。1）7月16家頭部房企銷售面積1266萬方，同比下降29%；銷售金額1866億元，同比下降36%，較上月降低3pcts。7月整體成交熱度下降，處于歷史低位，房地產(chǎn)市場長期存在的供需錯配問題快速暴露，疊加房價下行、居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱，成交量迎來階段性瓶頸期。2）從銷售面積增速來看，國央企和非國央企分別為-20%、-38%；銷售金額增速來看，國央企和非國央企分別為-28%、-50%。7月整體市場熱度顯著下降，但國央企銷售情況仍顯著好于非國央企。3）銷售再次探底背景下，市場對政策寬松的預(yù)期不斷增強，因城施策政策不斷出臺。
頭部房企投資策略趨同，謹慎聚焦高能級城市。1）7月16家頭部房企拿地金額317億元，環(huán)比下降61%，同比下降74%，處于歷史低位。2）7月頭部房企拿地平均溢價率約2.5%，一二線城市占比77%，房企投資普遍聚焦高能級城市確定性地塊，主要原因是低能級城市流速較慢，拉長項目去化周期，拖累利潤實現(xiàn)。3）從投資金額來看，華潤、拿地最為積極，拿地金額85億元，2023年1-7月累計投資強度39%；其次為越秀，單月投資強度最高，達50%。民企拿地保持低位，碧桂園、金地、龍湖、新城1-7月累計投資強度分別僅為4%、12%、9%、8%。4）16家頭部房企拿地樓面價/銷售均價76%，較上月有所回落，主因北上杭等高能級城市核心地塊拿地不確定性強。
行業(yè)融資修復(fù)緩慢，國央企仍為發(fā)債主力。本月全行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模589億元，同比-2%，頭部房企發(fā)行信用債182億元。1）國央企憑借天然的信用優(yōu)勢，融資成本保持低位，如招商蛇口7月平均發(fā)債利率2.97%，民企新城發(fā)行的12.5億元ABS，票面利率6.5%。2）2023年部分房企仍存在較大償債壓力，截止7月底碧桂園年內(nèi)到期債務(wù)余額149億元。在銷售端持續(xù)低迷的情況下，融資端支持政策的落實需進一步加快。
碧桂園今年將推行“現(xiàn)房銷售”政策，越秀地產(chǎn)與久事置業(yè)簽約戰(zhàn)略合作協(xié)議。1）碧桂園：今年將推行“現(xiàn)房銷售”政策。2）越秀：與久事置業(yè)簽約戰(zhàn)略合作協(xié)議。3）金地：董事會同意公司向招商銀行申請260億元綜合融資額度的議案。4）華潤：上半年累計合同銷售金額1702.4億元，同比增加40.6%。5）融創(chuàng)：披露境外債務(wù)重組進展，將于10月5日召開呈請實質(zhì)聆訊。
投資建議：政治局會議后，各地因城施策空間進一步打開，預(yù)計高能級城市將采取“因區(qū)施策”策略，定向放松外圍區(qū)域需求端政策，且政策周期會拉的比較長，可以積極參與博弈的機會，建議重點關(guān)注在一線城市土儲占比較高的房企，關(guān)注招商蛇口、濱江集團、天地源、中新集團、越秀地產(chǎn)等。
風(fēng)險提示：微觀傳導(dǎo)機制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表。
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