>> 國(guó)盛證券-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)1-7月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：銷售額同比由正轉(zhuǎn)負(fù)至-1.5%，開(kāi)發(fā)投資額同比-8.5%-230816
| 上傳日期： |
2023/8/16 |
大?。?/td>
| 909KB |
| 格式： |
pdf 共13頁(yè) |
來(lái)源： |
國(guó)盛證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
金晶 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
無(wú)限制-登錄即可下載 |
|
|
投資：1-7月累計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比-8.5%，7月單月同比-12.2%。1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為67717億元，同比減少8.5%，較前值降低0.6pct；7月單月投資額為9167億元，環(huán)比減少28.7%，同比減少12.2%。全國(guó)大部分城市土地供應(yīng)規(guī)模收縮、房企整體拿地意愿偏低，導(dǎo)致全國(guó)整體土地成交規(guī)模處于低位，疊加房企新開(kāi)工意愿不高、施工面積趨勢(shì)性萎縮（2-3年），累計(jì)開(kāi)發(fā)投資額同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。
新開(kāi)工：1-7月累計(jì)新開(kāi)工面積同比降幅擴(kuò)大至24.5%，其中住宅新開(kāi)工面積同比-25%。1-7月份，全國(guó)累計(jì)新開(kāi)工面積為56969萬(wàn)方，同比減少24.5%，較前值降低0.2pct；7月單月新開(kāi)工面積為7089萬(wàn)方，環(huán)比減少30.2%，同比減少25.9%，較前值提高4.4pct。新開(kāi)工持續(xù)低迷，一方面由于2022年房企拿地規(guī)模萎縮，今年上半年拿地規(guī)模繼續(xù)下行，影響開(kāi)工面積；另一方面在新房銷售承壓的背景下，房企新開(kāi)工意愿不足，且2022年城投獲取的項(xiàng)目開(kāi)工率較低。
竣工：1-7月累計(jì)竣工面積同比+20.5%，單月竣工面積同比+33.1%。1-7月份，全國(guó)累計(jì)竣工面積為38405萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)20.5%，較前值提高1.5pct；7月單月竣工面積為4501萬(wàn)方，環(huán)比減少25.9%，同比增長(zhǎng)33.1%，較前值提高16.8pct?？⒐ひ廊痪S持約20%的同比增幅，一是因?yàn)?022年同期基數(shù)較低；二是目前竣工節(jié)點(diǎn)對(duì)應(yīng)的是2021年銷售的高點(diǎn)；三是保交樓正在逐步取得進(jìn)展，目前取得進(jìn)展的主要是資可抵債的項(xiàng)目，資不抵債的項(xiàng)目仍需進(jìn)一步資金的支持。我們預(yù)計(jì)全年竣工增長(zhǎng)8%-12%。
銷售：1-7月商品房銷售金額累計(jì)同比再度轉(zhuǎn)負(fù)至-1.5%，銷售面積累計(jì)同比6.5%。1-7月份，全國(guó)商品房銷售金額為70450億元，同比減少1.5%，較前值降低2.6pct；銷售面積為66563萬(wàn)方，同比減少6.5%，較前值降低1.2pct。7月單月商品房銷售金額為7358億元，同比減少19.3%，銷售面積為7048萬(wàn)方，同比減少15.5%。
在今年2、3月銷售沖量過(guò)后，新房市場(chǎng)呈現(xiàn)出持續(xù)低迷的狀態(tài)，7月單月量能創(chuàng)年內(nèi)新低，拖累銷售金額累計(jì)同比再度轉(zhuǎn)負(fù)，指向當(dāng)前新房市場(chǎng)疲弱。政策端，7月以來(lái)暖風(fēng)頻吹，包括政治局會(huì)議首提“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”；住建部提“進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’等政策措施”。我們認(rèn)為很快一線城市需求側(cè)政策將落地，核心城市的寬松力度和出臺(tái)節(jié)奏將很大程度影響下階段基本面的走勢(shì)。
資金：1-7月房企到位資金累計(jì)同比-11.2%，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金持續(xù)承壓。1-7月份，房企到位資金累計(jì)值為78217億元，同比減少11.2%，較前值降低1.4pct；7月單月到位資金為9420億元，環(huán)比減少26.6%，同比減少20.2%，較前值提高1.3pct。7月，央行等兩部門(mén)發(fā)布通知延長(zhǎng)“金融16條”支持政策，目前看市場(chǎng)對(duì)于非國(guó)央企房企態(tài)度較為謹(jǐn)慎，部分民企融資渠道邊際收縮加劇流動(dòng)性壓力?？紤]到下半年將經(jīng)歷房企年內(nèi)債券到期高峰，新房銷售短期內(nèi)仍將承壓，我們認(rèn)為對(duì)房企融資端的支持力度需進(jìn)一步加強(qiáng)。
投資建議：維持“增持”評(píng)級(jí)。中國(guó)房地產(chǎn)走過(guò)2021年大周期拐點(diǎn)后，未來(lái)主旋律是分化，我們看好一線+不超過(guò)三分之二的二線+少量三線這個(gè)城市組合包，能在未來(lái)中周期跑贏全國(guó)整體水平，看好優(yōu)質(zhì)房企在這個(gè)階段持續(xù)跑贏同行。我們認(rèn)為有必要去做強(qiáng)刺激進(jìn)行托底。擇股方向包含以下幾個(gè)方向：1、競(jìng)爭(zhēng)格局占優(yōu)，A股：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)；H股：綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、中國(guó)海外宏洋；2、有可能受益于一線城市政策放開(kāi)的區(qū)域概念公司（北京—城建發(fā)展等）；3、物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬(wàn)物云。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)。
|
|
